Die US-Hypothekenzinsen sind in dieser Woche auf ihr höchstes Niveau innerhalb der letzten zwei Jahre geklettert. Nun, auch weiterhin finden sich genügend ökonomische Analphabeten an den Märkten, die der Ansicht sind, dass diese Entwicklung keine negativen Auswirkungen auf die Häusermärkte haben wird. In einigen meiner letzten Berichte zum Thema wies ich Sie auf die Aktientalfahrt unter US-Hausbauern, eine sich drastisch füllende Pipeline im Sektor der Zwangsversteigerungen, Entlassungswellen unter großen Hypothekenkreditgebern, den Absturz im Sektor neuer Hypothekenanträge, stark rückläufige Hypothekenrefinanzierungen und deutlich sinkende Bauholzpreise hin. Wie verträgt sich das mit einer überoptimistischen Stimmungslage?

Wer nur auf die aktuelle Preisentwicklung an den US-Häusermärkten blickt, macht aus meiner Sicht einen Fehler, da diese Daten rückwärtsgewandt sind. Die Entwicklung der Aktienkurse unter den US-Hausbauunternehmen, deutlich rückläufige Bauholzpreise, stark anziehende Hypothekenzinsen und eine Welle von Gewinnwarnungen unter amerikanischen Einzelhändlern lassen aus meiner Sicht besser erkennen, wo die Reise in absehbarer Zukunft hingehen dürfte.

Ein Blick auf die Entwicklung der Bauholzpreise lässt erkennen, dass sich die Nachfrage abschwächt. Dies ging übrigens auch aus einer ganzen Reihe von Quartalsberichten unter US-Hausbaufirmen hervor.

So berichtete die Hypothekenagentur Freddie Mac gestern in ihrem Wochenbericht, dass die amerikanischen Hypothekenzinsen in dieser Woche das höchste Niveau innerhalb der letzten zwei Jahre erreichten. Und damit dürfte es im Angesicht steigender Zinsen an den Treasury Bond Märkten noch nicht vorbei sein. Die Zinsen der 10-jährigen US-Staatsanleihen haben unser zweites Kursziel von 3% übrigens fast erreicht. Dazu möchte ich Ihnen einmal eine Aussage Ben Bernankes aus dem Sommer 2012 gegenüberstellen. Darin hieß es wie folgt:

“Our QE policies are designed to keep long-term interest rates down”.

(Übersetzt: Unsere QE-Programme sind auf eine Weise
konzipiert, um die langfristigen Zinsen niedrig zu halten.)


Ben S. Bernanke (Sommer 2012)

Nun, liebe Leser, wie verträgt sich diese vor einem Jahr getätigte Aussage eigentlich mit dem seit Frühjahr dieses Jahres anhaltenden Bond Sell-Off an den US-Staatsanleihemärkten? Kein Wunder, dass Heli Ben die Welt nicht mehr begreift, und geistig etwas verwirrt ist ob dieser anhaltenden Entwicklung. Die Frage, wie lange Bondinvestoren seinem Gerede noch zuhören würden, stellte sich für den Fed-Chef wahrscheinlich zu keinem Zeitpunkt.

Ein Chart sagt manchmal mehr als tausend Worte. Es macht den Anschein, als würde den US-Hypothekenzinsen ein neuer Aufwärtsschub ins Haus stehen.

Aus diesem Grund ist eine wachsende Reihe von Investoren zu der Ansicht gelangt, dass es sich bei Bernanke und Co. um ökonomische Analphabeten handelt. Deren in der Vergangenheit betriebene Geldpolitik und verfehlten Bailout-Strategien haben überhaupt erst zur heutigen Lage geführt. Doch auch weiterhin wird akademischen Wirtschaftstheorien aus dem Elfenbeinturm gefrönt, in deren Hinblick ein Mangel an gesundem Menschenverstand und die Ignoranz von aus der Vergangenheit gemachten Fehlern leider die Norm, denn die Ausnahme ist!

Die durchschnittliche Zinssatz auf festverzinsliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren kletterte in dieser Woche auf 4,58% - und damit auf das höchstes Niveau seit Juli 2011. Auch die Zinsen auf festverzinsliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 Jahren erreichten bei 3,6% ein neues 2-Jahres-Hoch. Die aktuelle Situation leitet sich aus dem Umstand ab, dass die Hypothekenzinsen nun einmal an den Verlauf der 10-jährigen US-Staatsanleihe gekoppelt sind, die in dieser Woche in der Spitze auf 2,93% kletterte.

Aus dieser Perspektive ist die Ansicht des Ökonomen-Camps, das die deutlich zulegenden Treasury Bond Zinsen mit einer potenziellen Erholung der Wirtschaft assoziiert, weder nachvollziehbar, noch plausibel. Doch genau damit war zu rechnen, ich hatte Sie darauf bereits in „Wichtiger Bondindikator indiziert deflationären Schock; Junkbonds mit Death Cross“ eingestimmt. Allgemein ist bekannt, dass jeder Prozentpunktanstieg unter den Hypothekenzinsen die Erschwinglichkeit des Erwerbs von Immobilien um mehr als 10% vermindert.

Das grandios gescheiterte HAMP-Programm und die seit dem Monat Mai um 62% gesunkenen Refinanzierungen sind alles andere als ein bullisher Taktgeber für die
weitere Entwicklung an den Häusermärkten.

Und so muss man sich auch nicht darüber wundern, dass Freddie Mac über einen teils deutlichen Rückgang der Kaufabsichten unter Häusermarktinteressenten berichtete. Hinzu gesellt sich der in jüngster Vergangenheit vornehmlich durch Cash Buyers angetriebene Preisanstieg an den US-Immobilienmärkten, der die Erschwinglichkeit zusätzlich verringert. Werfen wir doch einfach mal einen gemeinsamen Blick auf die aktuelle Entwicklung im Sektor der Refinanzierung von Hypotheken. Danach sind die Refinanzierungen in den letzten Monaten um 62% abgestürzt (siehe obigen Chart), während die neuen Hypothekenanträge eine Rolle rückwärts um satte 16% machten.

Auch wenn mancherorts darauf hingewiesen wird, dass die Hypothekenzinsen im historischen Kontext immer noch niedrig seien, so zeigen die obigen Charts überdeutlich, auf welch signifikante Weise allein die bisherigen Zinsanstiege die Aktivitäten an den Häusermärkten negativ beeinträchtigten. Man muss ein ökonomischer Narr sein, um das nicht zu erkennen!