Dass gesellschaftlicher Wohlstand auf Basis von staatlichen Markteingriffen in Reaktion auf die globale Finanzkrise immer stärker von unten nach oben verteilt wird, ist auf vielen Kanälen hinlänglich diskutiert worden. Kaum irgendwo anders macht sich dieser Aspekt jedoch so deutlich bemerkbar wie an den amerikanischen Immobilienmärkten. Eine neue Studie der US-Großbank Goldman Sachs zeigt, auf welche Weise so genannte Cash Buyers heutzutage die Aktivitäten an den Hausermärkten bestimmen.

Liebe Leser, kommen wir nach einiger Zeit mal wieder auf die amerikanischen Häusermärkte zu sprechen. In meinen letzten Berichten zu diesem Thema hatte ich Ihnen die Hauptursachen für den zuletzt zu beobachtenden Anstieg der Immobilienpreise in den USA zu erklären versucht. Neben einem Berg an durch die beiden Hypothekenagenturen Fannie Mae und Freddie Mac zurückgehaltenen Häuserbeständen, hatte ich Sie auf so genannte Cash Buyers aufmerksam gemacht, von denen in US-Medien in den letzten Monaten immer wieder die Rede war.

Hier ein Blick auf die Verkäufe neuer Häuser in den USA im historischen Verlauf / Daten: Fed of St. Louis

Interessant ist, dass sich im vergangenen Jahr weder die Nachfrage nach Neubauten noch die Konstruktion neuer Häuser trotz des zuletzt zu beobachtenden Preisauftriebs groß von der Stelle bewegten. Im 1. Halbjahr 2013 folgten leichte Anstiege, die im historischen Verlauf der Datenreihen betrachtet jedoch vernachlässigbar sind. Ins Bild passt, dass sich auch die Beschäftigung in der Bauindustrie nach dem großen Crash kaum wiederbelebte.

Hauptgrund für diese Entwicklung sind unter anderem die Aktivitäten von so genannten Cash Buyers oder großen Investorengruppen, denen die Regierung von Barack Obama per Gesetz unter anderem erstmals Zugang zu den heimischen Zwangsversteigerungsmärkten verschaffte. Heute fungieren diese Investorengruppen als Auffanggesellschaften, die zuvor eine ganze Menge Kapital bei Investoren einsammelten, um sich vor allem zwangsversteigerte Objekte günstig unter den Nagel zu reißen.

Hier ein Blick auf die vollkommen verzerrte Datenreihe der offiziellen Häuserbestände an den amerikanischen Immobilienmärkten. Wie aus Quartalsberichten von Fannie Mae und Freddie Mac aus dem Jahr 2012 hervorging, halten die beiden Hypothekenagenturen schon seit geraumer Zeit einen riesigen Berg an zwangesversteigerten Objekten zurück, wodurch das Angebot künstlich verknappt wurde / Daten: Fed of St. Louis

Diese Objekte werden nach ihrer Restaurierung in Mietobjekte umgewandelt, die nicht selten an deren vorherige Besitzer vermietet werden. Dass durchschnittliche Hypothekennehmer dabei auf der Strecke bleiben würden, war vornherein klar, da sie in keiner Weise mit diesen Gesellschaften um künstlich verknappte Immobilienbestände konkurrieren können. Seit gestern wissen wir, dass mehr als die Hälfte aller im Gesamtjahr 2012 und im 1. Halbjahr 2013 verkauften Immobilien durch Cash Buyers erworben wurden.

So geht es zumindest aus einer neuen Studie der US-Großbank Goldman Sachs hervor, wie das WSJ berichtete. Damit wurden in den USA bereits deutlich mehr Immobilien durch Investoren erworben, die Häuser nicht auf Basis von durch Banken gewährten Hypothekendarlehen kaufen. Laut der Goldman-Studie lag der Anteil von Cash Buyers vor dem Kollaps an Amerikas Häusermärkten bei gerade einmal 20% (auf USD-Basis lag deren Anteil bei etwa 30%). In den letzten sieben Jahren hat sich dieser Käuferanteil auf Basis eines Anstiegs von mehr als 30 Prozentpunkten allerdings mehr als verdoppelt.

Nun, wundern braucht einen diese Entwicklung nicht, wenn man berücksichtigt, dass viele Amerikaner und Normalbürger nur sehr schleppend Zusagen für neue Hypothekenkredite erhalten. Nachdem Cash Buyers also nun bereits über 60% aller Aktivitäten an den US-Immobilienmärkten auf sich vereinen, lässt sich durchaus davon sprechen, dass einem normalen Hauskaufinteressenten der Weg zum Kauf eines Eigenheims immer schwerer – wenn nicht in vielen Fällen – schon fast unmöglich gemacht wird. Aus diesem Grunde sollte man sich auch nicht von den Preisanstiegen an den US-Häusermärkten blenden lassen.

Ich hatte Ihnen die Gründe für meine Skepsis in dem Bericht „Woraus resultieren steigende US-Häuserpreise?“ zu verdeutlichen versucht. Darin findet sich für Interessierte auch eine ganze Reihe von Charts, die nicht nur den Einfluss von Cash Buyers auf die Entwicklung an den Häusermärkten zeigen, sondern auch eine sich wieder füllende Zwangsversteigerungspipeline visualisieren. Die neue Studie von Goldman Sachs stützt sich sowohl auf Daten des Census Bureau als auch auf Zahlen des nationalen Hypothekenverbands (NAR).

Hier ein Blick auf den MBA Mortgage Application Index, der die Talfahrt der neu zugesagten Hypothekendarlehen durch Banken in den letzten Jahren visualisiert / Daten: MBA

Und genau dieser sprunghafte Anstieg an Cash Buyers erklärt, warum die Verkäufe von Häusern in den letzten beiden Jahren anzogen, während die neue Hypothekenvergabe – messbar anhand des Index´ für neue Hypothekenanträge der Mortgage Bankers Association – im selben Zeitraum eine außerordentliche Talfahrt vollzog. Auf diese Weise zeigt sich, wie die andauernden Markteingriffe der Regierung und Interventionen der Fed Wohlstand von unten nach oben distribuieren – nämlich von ehemaligen Durchschnittshausbesitzern an Institutionen, denen auf dem Höhepunkt der Finanzkrise nicht selten ein Bailout durch die Steuerzahler zuteil wurde.

Für Ottonormalverbraucher ist eine Hypothekenzusage durch Banken in den USA dagegen zu einem Spießrutenlauf geworden, nachdem viele Institute ihre Kreditvergabe im Zuge der Krise und schrumpfender Bilanzbücher verschärften. Selbst wenn Hypothekenanträge bewilligt werden, konkurrieren die Hypothekennehmer nun also seit einiger Zeit mit diesen Auffanggesellschaften und Cash Buyers, die zudem stark gehebelt an den US-Häusermärkten unterwegs sind, indem sie ihr Eigenkapital durch extrem hohe Fremdkapitalfinanzierungen x-fach maximieren.

Glauben Sie nicht, liebe Leser, dass auch dieser Schuss nicht nach hinten losgehen wird. Selbst wenn sich ein Teil dieser Player momentan fast zu 0% Zinsen refinanzieren kann, haben die steigenden Realzinsen größere Auswirkungen als Sie annehmen möchten. Im Bereich der normalen Hypothekennehmer zeigt sich das bereits. So geht aus der Goldman-Studie weiter hervor, dass zurzeit 44 Cents pro Dollar für den Kauf eines Hauses finanziert werden. Vor Ausbruch der Immobilienkrise im Jahr 2006 waren es hingegen noch 67 Cents.

Wie der MBA Index zur Entwicklung neuer Hypothekenanträge zeigt, ist das Volumen bei der Aufnahme von neuen Häuserdarlehen von $1,5 Billionen im Jahr 2005 auf aktuell nur noch etwa $500 Milliarden gesunken. Goldman schätzt, dass rund 40% dieses Rückgangs auf den stetig sinkenden Finanzierungszusagen zum Kauf neuer Häuser durch US-Banken basieren.