Seit der Föderalismusreform 2006 steht den Ländern das Recht zur Gesetzgebung für das Wohnungswesen zu. Auf dieser Grundlage erließ Baden-Württemberg das 2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz - ZwEWG). Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.  

Auch Leerstand ist Zweckentfremdung

Freiburg hatte daraufhin zum 1. Februar 2014 eine entsprechende Satzung erlassen. Unter anderem sollte damit verhindert werden, dass Wohnungen ohne Genehmigung zu Ferienwohnungen oder Gewerberäumen umgewandelt werden. Auch ein mehr als sechs Monate dauernder Leerstand einer Wohnung gilt nach der Satzung als Zweckentfremdung.

Klage vor dem VGH

Der Eigentümer eines am Rande der Freiburger Altstadt gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks klagte  gegen die Satzung. Aus verfassungsrechtlichen Gründen müsste die Stadt andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels ergreifen. Der Stadt sei es ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer „besonderen Wohnraumgefährdung“ sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von ca. 120 m2 und einer Nettokaltmiete in Höhe von 1500,--  Euro monatlich im Innenstadtbereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn die mittlere Einkommensschicht könne sich diese Wohnungen ohnehin nicht leisten.

Der zuständige 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofes Baden-Württemberg in Mannheim schmetterte die Klage des Eigentümers ab.

Die Satzung verstoße nicht gegen höherrangiges Recht. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nach den von ihr während des Verfahrens vorgelegten Daten über Bevölkerungsentwicklung, Neubautätigkeit, Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren zweifellos um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG. Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 m2 von dem Anwendungsbereich der Satzung auszunehmen, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 € betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien, bestehe deshalb nicht.

Die Satzung der Stadt Freiburg sei auch mit Blick auf § 1 ZwEWG nicht zu beanstanden. Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel eingeräumte Satzungsbefugnis stehe nach dieser Vorschrift unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel „nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen“ könne, und sei in diesem Sinn nachrangig. (VGH Baden Württemberg).

Bußgeld bis 50.000,-- Euro

Ein solches Zweckentfremdungsverbot besteht außerdem in Konstanz. Stuttgart verschärfte ebenfalls die Gangart. Ab Januar 2016 gilt das Gesetz auch in der Landeshauptstadt. Seit Mai 2014 gibt es dieses schon in Berlin, wo eine Verfassungsbeschwerde von zwei Eigentümern vom Bundesverfassungsgericht nicht angenommen wurde.

Ein Verstoß gegen das Gesetz kann mit einem Bußgeld von bis 50.000,-- Euro belegt werden.