Am 20.11.12 habe ich mich hier auf cashkurs.com erstmalig mit dem Thema der Bewertung von Immobilien befasst. (Link zum Artikel vom 20.11.2012) Und zwar mit der Ermittlung des Beleihungswertes. Dieses Wertermittlungsthema möchte ich noch ein wenig vertiefen und auf weitere Methoden eingehen.

Dafür ist es allerdings erforderlich, einige wichtige Grundbegriffe zu beschreiben.

Die Definition des Verkehrswertes nach § 194 Baugesetzbuch habe ich im letzten Beitrag schon gezeigt. Auch der Beleihungswert wurde erläutert.

Für die Immobilienbewertung brauchen wir immer die Liegenschaftskarte. Diese wird auch Flurkarte, Katasterkarte oder Lageplan genannt. Daran erkennen wir die Größe und Form des Grundstückes sowie die Bebauung auf dem Grundstück und die umliegenden Flächen mit Bebauung. Welche Behörde das Kataster führt ist in den einzelnen Bundesländern verschieden.

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden. Die Gliederung erfolgt in ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Für die Bewertung relevant ist vor allem die Abteilung II, da dort Lasten und Beschränkungen eingetragen sind. Zum Beispiel: Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht etc.

Nutzungsmöglichkeiten ergeben sich unter anderem aus einem Bebauungsplan. Dort legt die Gemeinde fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. So z.B. Art und Maß der Bebauung, Verkehrsflächen, Höhen usw.

Erhaltungssatzungen sind baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden in Deutschland auf der Grundlage des Besonderen Städtebaurechts aus dem Baugesetzbuch erlassen werden können. Rechtsgrundlage dafür sind die §§ 172 ff. des Baugesetzbuchs. Folgende Ziele können die Aufstellung einer Erhaltungssatzung rechtfertigen:

  • die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines    Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • den sogenannten Milieuschutz, also den Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und
  • die Unterstützung städtebaulicher Umstrukturierungen.

Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bedürfen der Abbruch („Rückbau“), die Änderung oder die Nutzungsänderung einer (zusätzlichen) Genehmigung durch die Gemeinde. Dabei wird am Maßstab der Erhaltungsziele der jeweiligen Satzung geprüft, ob die Maßnahme zulässig ist. Bei den oben im ersten Punkt beschriebenen Satzungen bedarf selbst der Neubau einer entsprechenden Genehmigung.

Baugrundverhältnisse informieren über Bodenverhältnisse, die sich beispielsweise  durch Grundwasser, oder wassergesättigte Böden ergeben. Informationen erhalten wir  bei den Baubehörden und geologischen Ämtern. Unter Umständen ist sogar ein Baugrundgutachten erforderlich.

Der Liegenschaftszinssatz wird vom Gutachterausschuss anhand von vergangenen Markttransaktionen ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz kann als marktübliche Renditeerwartung oder Zinssatz einer alternativen Anlage interpretiert werden und als solcher auch aus der Beurteilung der Mieteinnahmen und dem Kapitalzinssatz hergeleitet werden.

Der Liegenschaftszins wird wie folgt berechnet: Liegenschaftszins = Jahresreinertrag / Kaufpreis x 100 (dies berücksichtigt weder den Bodenwert noch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes.

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen abgeleitet. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Grund und Bodens für Gebiete mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen. Sie sind nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte aus den Kaufpreissammlungen regelmäßig zu ermitteln und veröffentlichen. Jeder kann Auskünfte über die Bodenrichtwerte verlangen.

Bodenpreisndexzahlen ergeben sich aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraums zu den Preisen eines Basiszeitraums mit der Indexzahl 100. Die Indexzahlen können auch auf bestimmte Zeitpunkte des Erhebungs- und Basiszeitraums bezogen werden. Es sind Verhältniszahlen, welche die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten bestimmt.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an (BauNVO, § 20). Die GFZ ist eine Zahl und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben.

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 1000 m² und eine GFZ von 0,5. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit  500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²).

Die Geschossfläche ist die Summe aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Ein Vollgeschoss definiert sich durch die BauNVO § 20: Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Mit Vollgeschoss bezeichnet man in den Bauordnungen der Länder diejenigen Geschosse, die im Mittel mindestens ca. 1,20 m bis 1,60 m über die Geländeoberfläche herausragen und in der Regel über mindestens 3/4 ihrer Grundfläche (bei geneigten Dächern) oder 2/3 ihrer Grundfläche bei Staffelgeschossen eine Höhe von 2,30 m haben (Beispiel NRW). Die Höhe wird gemessen von Oberkante Rohfußboden bis zur Schnittkante mit der Dach(außen)haut. Die Definition der einzelnen Landesbauordnungen weichen jedoch geringfügig voneinander ab.

                

Umrechnungskoeffizient zeigen Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und –tiefe. Weicht das Maß der baulichen Nutzbarkeit des Richtwertgrundstücks von dem des zu bewertenden Grundstücks ab, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder realisierbaren Geschossflächenzahl umgerechnet werden.

Wir bekommen ihn vom Gutachterausschuss. Für den Fall, dass wir vom örtlichen Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten bekommen, können wir auf die Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 zurückgreifen. Das wäre allerdings das letzte Mittel. Denn bei der Umrechnung mit den in den Wertermittlungsrichtlinien genannten Koeffizienten können erhebliche Unterschiede beim Bodenwert festgestellt werden. Die dort angegebenen Koeffizienten stellen nur Mittelwerte eines ausgewogenen Marktes dar und können ortsabhängige Gegebenheiten nicht spiegeln.

Bevor wir uns nun ein erstes kleines Beispiel ansehen, noch ein wichtiger Hinweis: Die Bodenrichtwerte, die wir vom Gutachterausschuss bekommen, können wir  meist nicht einfach direkt übernehmen. Oft weicht die Geschossflächenzahl ab. Der Wertermittlungsstichtag ist so gut wie nie identisch. Größe, Lage, Erschließungszustand können unterschiedlich sein. Wir müssen den Richtwert dem zu bewertenden Grundstück anpassen.

Jetzt ein Beispiel mit Zeitanpassung:

1. Fall:

Wir interessieren uns für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks.

Geschossflächenzahl (GFZ) ist identisch mit dem Bodenrichtwertgrundstück vom Gutachterausschuss, weitere Korrekturfaktoren, mit Ausnahme des Stichtages, werden nicht berücksichtigt.

Auf dem Grundstück kann ein Einfamilienhaus errichtet werden.

Es ist 600 m² groß.

Der Wertermittlungsstichtag ist der 01.02.2012. Der Bodenrichtwert wurde per 31.12.2006 mit 300,-- €/m² ermittelt.

Der Gutachterausschuss nennt uns einen Preisindex für Bauland (Basisjahr 2005 = 100) von 100,60 für 2006 und von 103,20 für 2012.

Nun passen wir den Bodenrichtwert des Jahres 2006 an den Wertermittlungsstichtag 01.01.2012 an.

Stichtag Bodenrichtwert: 31.12.2006, Preisindex: 100,60

Bodenrichtwert: 300,- €,

Wertermittlungsstichtag: 01.01.2011, Preisindex: 103,20

Bodenwert: X

  

           103,20

X = --------------- x 300 €

          100,60

X = 307,75 €

Bei 600 m² Grundstücksfläche beträgt der Bodenwert somit:

307,75 €/m² x 600m²

= 184.650,00 €

Das wollen wir nun aber runden, um uns keine Genauigkeit anzumaßen, die wir nicht liefern können.

Also beträgt der Bodenwert:

185.000 Euro