Am 20.11.12 habe ich mich hier auf Cashkurs.com erstmalig mit dem Thema der Bewertung von Immobilien befasst. Nachdem wir beispielhaft einen Beleihungswert auf Basis des Ertragswertes ermittelt hatten, ergänzte ich das Thema am 29.11.12 hier bei Cashkurs.com um eine Reihe von Begriffen und eine erste einfache Bodenwertermittlung mit Zeitanpassung.

Da in den meisten Fällen in der Praxis die Berücksichtigung des Zeitfaktors bei unterschiedlichen Bewertungsstichtagen nicht ausreicht, sondern fast immer auch die baulichen Ausnutzungsmöglichkeiten des Bewertungs- und Richtwertgrundstücks verschieden sind, betrachten wir in diesem Beitrag die Vorgehensweise dazu.

Also wir knüpfen an:

2. Fall:

Wir interessieren uns für den Erwerb eines unbebauten Grundstücks.

Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,4

Auf dem Grundstück kann ein Einfamilienhaus errichtet werden.

Es ist 600 m² groß.

Der Wertermittlungsstichtag ist der 01.02.2012. Der Bodenrichtwert wurde per 31.12.2006 mit 300,-- €/m² vom Gutachterausschuss ermittelt.

Die GFZ des Richtwertgrundstückes beträgt 0,5.

Der Umrechnungskoeffizient dafür ist 0,74.

Der Umrechnungskoeffizient für das zu bewertende Grundstück ist 0,66.

Der Gutachterausschuss nennt uns einen Preisindex für Bauland (Basisjahr 2005 = 100) von 100,60 für 2006 und von 103,20 für 2012.

Nun passen wir zunächst wieder den Bodenrichtwert des Jahres 2006 an den Wertermittlungsstichtag 01.01.2012 an.

Stichtag Bodenrichtwert: 31.12.2006, Preisindex: 100,60

Bodenrichtwert: 300,- €,

Wertermittlungsstichtag: 01.01.2011, Preisindex: 103,20

Bodenwert: X

  

           103,20

X = --------------- x 300 €

          100,60

X = 307,75 €

Zwischenergebnis: der Bodenwert ohne Berücksichtigung der baulichen Ausnutzungsmöglichkeit ist 307,75 €/m².

Im nächsten Schritt berücksichtigen wir die unterschiedliche bauliche Ausnutzungsmöglichkeit.

  307,75 € x 0,66

--------------------  =  274,48€/m²

          0,74

Bei 600 m² Grundstücksfläche beträgt der Bodenwert somit:

274,48 € x 600 m² = 164.688,00 €

Gerundet 165.000,-- €

Somit haben wir den Boden unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Bewertungszeiträume und der unterschiedlichen baulichen Ausnutzungsmöglichkeit bewertet.

Wichtig:  Eine höhere bauliche Ausnutzungsmöglichkeit führt zu einem höheren Bodenpreis. Je höher die GFZ, desto teurer der Boden.

Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an.

Es gibt noch ein paar Besonderheiten, die bei der Bodenbewertung berücksichtigt werden müssen. Eine davon ist der Entwicklungszustand von Grund und Boden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) differenziert im § 5 vier Stufen:

(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.

(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.

(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Bei bebauten Grundstücken gehen wir vom Entwicklungszustand „baureifes Land“ aus.

Neben dem Entwicklungszustand verlangt die ImmWertV noch zu berücksichtigen, ob am Wertermittlungsstichtag

  1. eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist,

  2. Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können,

  3. Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind,

  4. Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen,

  5. Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von  erneuerbaren Energien bestimmt sind,

  6. Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.