Am 20.11.12 habe ich mich hier auf cashkurs.com erstmalig mit dem Thema der Bewertung von Immobilien befasst. Nachdem wir beispielhaft einen Beleihungswert auf Basis des Ertragswertes ermittelt hatten, ergänzte ich das Thema am 29.11.12 hier bei cashkurs.com um eine Reihe von Begriffen und eine erste einfache Bodenwertermittlung mit Zeitanpassung.

Da in den meisten Fällen in der Praxis die Berücksichtigung des Zeitfaktors bei unterschiedlichen Bewertungsstichtagen nicht ausreicht, sondern fast immer auch die baulichen Ausnutzungsmöglichkeiten des Bewertungs- und Richtwertgrundstücks verschieden sind, betrachteten wir am 11.12.12 die Vorgehensweise dazu.

Dass auf Besonderheiten, wie den Entwicklungszustand von Grund und Boden wegen deren Wertrelevanz zu achten ist, habe ich dort ebenso angesprochen.

In diesem Beitrag zur Ermittlung des Bodenwertes möchte ich die Auswirkung von Form und Größe eines Grundstückes sowie von Rechten und Belastungen auf den Wert beschreiben. Deutlich wird das am sogenannten Vorder- und Hinterland.

Bei ungewöhnlich großen bzw. kleinen Flächen und bei unzweckmäßig geschnittenen Grundstücken können Größe und Gestalt den Bodenwert beeinflussen. Dies ist durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen, soweit dieser Umstand nicht durch eine wertmäßige Aufteilung eines Grundstücks nach Vorder- und Hinterland oder in anderer Weise berücksichtigt wird.

Ist ein Grundstück relativ schmal und tief geschnitten, darf der Baulandwert nicht in voller Höhe für das ganze Grundstück angesetzt werden.

Mit Vorderland bezeichnet man den Teil des Grundstücks, der an der Straße oder einer anderen Hauptzuwegung liegt und in der Regel eine Tiefe von 40 Metern hat. Dieser Teil wird mit 100 Prozent des Bodenwertes angesetzt.

Mit Hinterland wird der Teil bezeichnet, der weiter als ca. 40 Meter von der Hauptzuwegung entfernt liegt und nicht oder nur geringfügig bebaubar ist, obwohl er rechtlich Baulandqualität hat.

Zwischen 40 und 80 Meter Tiefe bewertet man das Hinterland mit ca. 50 Prozent des Bodenrichtwerts.

Zwischen 80 und 120 Meter Tiefe mit ca. 25 %.

Ist das Hinterland Gartenland und hat keine Baulandqualität, sind dafür nur ca. 10 bis 15 Prozent des Baulandpreises anzusetzen.

Die Wertermittlungsrichtlinien sagen zu den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen:

„Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind zu berücksichtigen, soweit sie wertbeeinflussend sind. Rechte und Belastungen können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art sein.

Privatrechtliche Rechte und Lasten sind insbesondere dinglich gesicherte Nutzungsrechte, Erbbaurechte sowie langfristige Miet- und Pachtverträge.

Rechte und Lasten des öffentlichen Rechts können sich unter anderem aus dem Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht sowie aus dem Denkmal-, Natur- und Gewässerschutzrecht ergeben…“

Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen können sowohl eine wertmindernde, als auch eine werterhöhende Auswirkung haben. Sie können jedoch auch wertneutral sein. Je nachdem, welcher Vor- oder Nachteil sich für das zu bewertende Grundstück ergibt.

Hypotheken und Grundschulden sind keine den Wert beeinflussenden Rechte und Belastungen.

Sie beeinflussen regelmäßig nur die Kaufpreiszahlung, und zwar je nachdem, ob dem Käufer das Grundstück belastet oder lastenfrei übertragen werden soll.

Anders verhält es sich mit Leibrenten. Sie können den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflussen. Entscheidend kann dabei der Umstand sein, dass ein Grundstück, das mit einer Leibrente belastet ist, im Gegensatz zu mit Grundpfandrechten belasteten Grundstücken, gegen den Willen des Berechtigten nicht enthaftet wird. Dieser Umstand wird am Markt häufig als wertmindernd betrachtet.