„Mietpreisexplosion“ an allen Ecken und Enden hört und liest man davon. Stimmt das wirklich? Explodieren die Mieten? Wie ist das mit Nettomieten, kalten und warmen Betriebskosten? Ich habe  hier bei cashkurs.com zwei von insgesamt drei Beiträgen mit Zahlen und Fakten zum Wohnungsmarkt geschrieben. Hier nun der dritte und letzte  Teil.

Wertvolle Hilfen zur Einschätzung von Preisentwicklungen leisten beispielsweise der Mietpreisindex und der Häuserpreisindex des statistischen Bundesamtes.

Der Immobilienindex IMX der Immobilienplattform Immobilienscout gewinnt zunehmend an Bedeutung.

Die Auswertungen der Gutachterausschüsse bringen wertvolle Zusatzinformationen.

Der Index des statistischen Bundesamtes für die Nettokaltmieten (Basisjahr 2005) betrug 2011 107,1und für das Jahr 2012 108,4.

Der Index hat sich somit um 1,3 Prozentpunkte verändert.

Die Nettokaltmieten sind von 2011 bis 2012 um 1,2 Prozent gestiegen.

Die allgemeine offizielle Teuerungsrate lag bei 2 Prozent.

Der Anstieg der Nettokaltmieten konnte somit die allgemeine (offizielle) Teuerungsrate nicht ausgleichen.

Obwohl der Anstieg der Nettokaltmieten unter dem Verbraucherpreisindex liegt, hört man vielerorts wieder Mieter über die massiv steigenden Mieten jammern.

Woran liegt es?

Nun, die Mieter werden in der Regel auch mit kalten Betriebskosten (Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Hausversicherungen etc.) und warmen Betriebskosten (Heizung, Warmwasser) belastet.

Während der Anstieg der kalten Betriebskosten mit 0,7 Prozent moderat ausfiel, haben die Kostensteigerungen bei der Haushaltsenergie (Strom, Gas und andere Brennstoffe) hart zugeschlagen.

Der Indexstand erhöhte sich von 136,6 auf 144,3 Punkte.

Ein Anstieg um immerhin 5,6 Prozent nach einem noch stärkeren Anstieg im Vorjahr um 9,5 Prozent.

Das spüren die Mieter natürlich sehr. Leider wird schnell übersehen, dass der Vermieter in den letzten Jahren nicht der Kostentreiber war.

Im Gegenteil: Die massiv wachsenden Belastungen des Mieters durch Betriebskosten schränken die Mietanhebungsmöglichkeiten bei der Nettomiete ein und kosten den Vermieter Rendite.

Zu den steigenden Belastungen durch Energiekosten sagt Dr. Peter Ramsauer, unser derzeitiger Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: „Teilweise können die Verbraucher die Preisentwicklung durch ein preis- und umweltbewusstes Verhalten, eine effizientere Versorgungstechnik oder Gebäudehülle kompensieren.

Dass  aber gerade die immer rigideren Dämmvorgaben, die sich aus den Energieeinsparverordnungen (EnEV) 2007 und 2009 der Bundesregierung ergeben, maßgeblich zum Preisanstieg bei Neubauten beitragen, verschweigt er geflissentlich.

Die Grafik zeigt, dass von 2000 bis 2011 die Nettokaltmieten weniger gestiegen sind, als der Verbraucherpreisindex und die Wohnkosten insgesamt. Für die Vermieter bedeutet dies während dieser Zeit reale Einkommensverluste.

Der Immobilienindex IMX von Immobilienscout24 liefert uns noch weitere wichtige Informationen zu den Verän-derungen von Kauf- und Mietpreisen seit 2007.

Der IMX ist, laut Angaben von Immobilienscout24, der einzige Index für Deutschland und ausgewählte Regionen, der auf Monatsbasis veröffentlicht wird.

Demnach sind die Preise für neu gebaute Wohnhäuser (Fertigstellung maximal ein Jahr vor Indexerstellung) innerhalb eines Jahres bis 2012 um 3,8 Prozent,

die für Bestandsobjekte um 3,3 Prozent gestiegen.

Der Index umfasst hier Doppel-, Reihen und Einfamilienhäuser.

Die Kaufpreise für Neubauwohnungen sind im selben Zeitraum sogar um 7,8 Prozent, die für Bestandswohnungen um 7,1 Prozent gestiegen.

Auffällig ist, und das sollte jeden Investoren nachdenklich stimmen, dass die Mietpreisentwicklung mit 3,1 Prozent mit dem Kaufpreisanstieg bei weitem nicht mithalten konnte.

Zwar wird diese Diskrepanz derzeit noch durch die historisch niedrigen Baufinanzierungszinsen kompensiert, gesund ist dieses Verhältnis jedoch nicht. Es verdient besondere Beachtung und weitere Beobachtung.

Es ist hilfreich, den gesamten Immobilienmarkt in Deutschland zu betrachten. Dennoch ist dies für die jeweilige Investitionsentscheidung nicht ausreichend, da jedes Gebiet, jede Region einen eigenen Teilmarkt darstellt.

Deshalb nachfolgend noch einige Darstellungen, die die regionalen Unterschiede darstellen.

Das Center for Real Estate Studies an der Steinbeis Hochschule (CRES), hat nun einfach einmal die Entwicklung der Mieten in den 10 größten Städten ohne Inflation sowie bereinigt um die Inflation nebeneinander gestellt.

Das CRES hat dazu die Neuvertragsmieten, also das, was ein Mieter bezahlen muss, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, untersucht und dabei festgestellt, dass die Mieten heute nominell – also ohne Berücksichtigung der Inflation – um 9,4% höher liegen als vor 20 Jahren. Der Anstieg von 9,4 Prozent ist für ganz Deutschland ermittelt worden. Die Neuvertragsmieten in den 10 größten Städten sind nominell in 20 Jahren um 13,6% gestiegen.

Die Inflation ist offiziell im gleichen Zeitraum um 41,7% gestiegen.

Inflationsbereinigt liegen die Mieten deutschlandweit betrachtet im Jahr 2012 um 22,8% niedriger als im Jahr 1992. In den 10 größten Städten liegen die Mieten im Jahr 2012 um 19,8% niedriger als im Jahr 1992.

An der Stelle fragt man sich doch, warum das Thema so angeheizt wird. Die Vermieter haben in den letzten zwanzig Jahren reale Einkommensverluste durch Vermietung von Wohnraum hinnehmen müssen.