Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Mit Abrechnungszeitraum wird der Zeitraum bezeichnet, über den die Abrechnung zu erteilen ist.

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist nach § 556 Abs. 3 BGB bei Wohnraummietverhältnissen jährlich abzurechnen. Das heißt: Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Er muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Entspricht der  Abrechnungszeitraum beispielsweise dem 01.01.2014 bis 31.12.2014, so endet die Abrechnungsfrist am 31.12.2015. Das bedeutet, dass der Vermieter seinem Mieter die Abrechnung für das Abrechnungsjahr 2014 spätestens am 31.12.2015 vorlegen muss.

Ausnahmsweise Verlängerung der Abrechungsfrist

Mit einem Urteil im Jahr 2011 hat der BGH jedoch eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums zugelassen. Der Fall verhielt sich wie folgt:

 

Der Vermieter verstarb im Herbst 2009. Im Sommer 2009 sandte der damalige Betreuer des Vermieters dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01. Juni 2007 bis 31. Dezember 2008 zu. Vorher hatten der  Betreuer und der Mieter  vereinbart, den Abrechnungszeitraum einmalig von 12 auf 19 Monate bis zum 31.12.2008 zu verlängern. Dadurch sollte anschließend eine kalenderjährliche Abrechnung ermöglicht werden. Die Abrechnung für 19 Monate ergab zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung in Höhe von 730 €. Der Mieter weigerte sich, die offene Forderung zu begleichen und argumentierte, dass der Abrechnungszeitraum 12 Monate überschreite und damit gegen §556 Abs. 3 BGB verstoße.
Der BGH schmetterte den Einwand des Mieters ab. Der Vermieter  durfte  die   Betriebskosten einmalig für einen Zeitraum von 19 Monaten  ansetzen,  da  die  Mietparteien diesbezüglich  eine  wirksame   Vereinbarung geschlossen hatten. Gesetzlich ist zwar entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB über die Betriebskosten jährlich abzurechnen und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB  nicht  möglich.  Dennoch  können Mieter und Vermieter diese Abrechnungsperiode per Vereinbarung verlängern, wenn dies beiden Vertragspartnern dient. Dies ist zu bejahen, wenn die Umstellung des Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr erreicht werden soll (BGH, Urteil v. 27.07.11, Az. VIII ZR 316/10).

 

Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist

Der Normalfall ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dies ist eine Ausschlusssfrist.

Das bedeutet: Hat der Vermieter innerhalb der 12 Monate nicht abgerechnet, kann er nichts mehr nachfordern. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter vor Ablauf der Abrechnungsfrist erklärt hat, dass er zahlen werde (BGH WuM 2008, 283). Deshalb Ausschlussfrist.

Ist der Vermieter jedoch nicht schuld an der Verspätung, darf er ausnahmsweise nach Ablauf der Frist noch abrechnen. Falls die Hausverwaltungs- oder Abrechnungsfirma geschludert hat, so muss der Vermieter dafür einstehen. Darauf kann er sich nicht berufen. Deshalb ist in der Regel nach Ablauf der Abrechnungsfrist bei von der Verwaltung verursachten Fehlern keine Nachforderung mehr möglich.

Spätere Korrektur der Nebenkostenabrechnng

Mit der Frage, ob eine rechtzeitig erstellte Nebenkostenabrechnung nach einer später erfolgten Korrektur durch den Vermieter zu Lasten des Mieters noch zu Nachforderungen gegen den Mieter führt, musste sich der Bundesgerichtshof im nachfolgend beschriebenen Fall auseinandersetzen:

Der Vermieter hatte über die Vorauszahlungen des Mieters für das Jahr 2006 im August 2007 - also rechtzeitig - abgerechnet. Es ergab sich ein Guthaben des Mieters, was dessen Mietkonto gutgeschrieben wurde. Im Dezember 2007 - immer noch innerhalb der Abrechnungsfrist - entdeckte der Vermieter, dass er versehentlich Heizölkosten bei der Abrechnung vergessen hatte und erstellte eine korrigierte Betriebskostenabrechnung. Hieraus ergab sich ein um rd. 138 € geringeres Guthabens des Mieters. Diesen Betrag buchte der Vermieter aufgrund einer erteilten Einzugsermächtigung vom Konto des Mieters ab.

Der Mieter verlangte Rückzahlung dieses Betrages mit dem Argument, dass die vorbehaltlose Erstattung des ersten - höheren - Guthabens zugleich ein sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstelle, so dass der Vermieter mit einer nachträglichen Veränderung der Abrechnung zulasten des Mieters ausgeschlossen sei. Der  BGH folgte dieser Meinung nicht. Der BGH argumentierte, dass die durch das Mietrechtsreformgesetz im Jahr 2001 eingeführten Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisteten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertige die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Endbetrag verbindlich werden ließe.

Rechnet der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters ab und zahlt er ein sich ergebendes Guthaben sodann ohne Vorbehalt an den Mieter aus, kann der Vermieter gleichwohl innerhalb der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB: ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes) diese Abrechnung zulasten des Mieters ändern.

Die Worte „innerhalb der Abrechnungsfrist“ habe ich fett hervorgehoben, damit klar wird, dass die Korrektur zum Nachteil des Mieters nach Ablauf dieser Frist (die ich oben im Text ausführlich beschrieben habe) in der Regel nicht mehr möglich ist.

Beispiel: Das Abrechnungsjahr 2013 wurde im Jahr 2014 abgerechnet. Im Jahr 2015 wird ein Fehler festgestellt. Dieser soll zu Lasten des Mieters im Jahr 2015 korrigiert werden. Hier ist in der Regel keine Nachforderung gegen den Mieter mehr möglich.

Ausnahme Grundsteuer

Anders verhält es sich bei der von der Gemeinde erklärten rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer. Diese darf der Vermieter nachträglich umlegen, auch wenn die ursprüngliche Abrechnung für das betroffene Abrechnungsjahr schon längere Zeit zurückliegt (BGH 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12). Der Vermieter muss die Korrektur innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis von der erhöhten Grundsteuer vornehmen. (Quelle: Thomas Trepnau, Betriebskosten, die zweite Miete)

 

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