Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)
Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.
Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden.
Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst
- grundsätzliche Pflicht zur Duldung
- Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
- Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
- nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
- Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.
Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.
Schon 2016 schrieb ich dazu: "Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen."
(Quelle: Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)
Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.
Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.
Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.
Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen.
Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 € auf 2.149,99 € nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.
Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten.
"Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht."
Der BGH wörtlich:
"Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde."
Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.
Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.
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Kommentare
Durch was ist eigentlich 11 % begründet ? Willkürliche Zahl? Oder sachlich darstellbar ? Welche Möglichkeit hat der Mieter ,wenn sich nach 2-3 Jahren herausstellt , daß seine Energiekosten kaum weniger geworden sind ? An wen muß er sich dann wenden ? Ich bin selber Vermieter ,fünf Wohnungen auf meinem Hof und heize zentral alles selber .Pauschalmiete mit Heizung und Warmwasser. In zwei Jahren habe ich mir eine Eigenstromversorgung aufgebaut ,dann mache ich Pauschalmiete inclusive ALLER Nebenkosten ,also auch Strom. Ist das Legal möglich? Wenn nicht : na und ??
Wie haben die Heizung/Warmwasser modernisiert, teilweise Solar. Die Mieterhöhungen beträgt 56 EUR monatlich die Ersparnis für den Mieter 2000 EUR jährlich im ersten Jahr, 2200 EUR im zweiten Jahr. Aber wir haben bei der nicht umlagefähigen Wartung wesentlich höhere Kosten und müssen die Anlage vorfinanzieren. Wir haben es trotzdem gemacht, da unsere Mieter es unglaublich warm haben möchten und die Nebenkosten bereits die Kaltmiete überstiegen.
Eigentlich sind die Mieten in Deutschland zu niedrig, ebenso die Verkaufspreise im europäischen Vergleich.
Die Gas/Solaranlage hat eine Lebensdauer von 15 Jahren, in den ersten fünf Jahren gilt die Garantie, hier sind evt. die Anfahrten zu bezahlen.
Zu den 6109 EUR sind zwischen dem 3. und 15. Jahr weitere 1000 EUR für nicht umlagefähige Reparaturen anzusetzen.
Es sind also insgesamt 7109 EUR zu finanzieren und zwar nicht als Grundschuldzins, sondern als Kredit. Eine Erhöhung der Grundschuld würde erhebliche Kosten mit sich bringen.
Überschlagsrechnung:
7109 EUR x 6 % x 7,5 Jahre entspricht 3.199 Zinsaufwand plus 7109 Anschaffungskosten plus Reparatur
Gesamtkosten 10.308 EUR
Mieterhöhung 56 EUR x 12 x15 entspricht
Gesamteinnahmen 10.080 EUR
Gesamtkosten Vermieter 228 EUR also plus minus 0
Ersparnisse des Mieters 2.000 EUR hoch 1,03 mal 15 Jahre (Gasspreiserhöhung 3% pro Jahr) 37.197 EUR
minus 1080 EUR
Gesamtersparnis Mieter 27.117 EUR in 15 Jahren
Nach 15 Jahren muss die Anlage gleichwertig ersetzt werden, erneute Anschaffungskosten und keine Modernisierungserhöhung.
In der Praxis halten die Kombianlagen länger, aber die Abschreibedauer wird mit 15 Jahren angesetzt.
Die Reparatur wird gegen Ende der Laufzeit teurer, Ersatzteile sind nicht mehr erhältlich, die Politik gibt neue Grenzwerte vor. Die Anlage wird von zwei Reihenhäusern mit drei Wohnungen genutzt, da fallen wir mit unserem Reihenhaus unter die Drei-Wohnungsregel. Ab drei Wohnungen gelten dieselben Richtlinien wie für hundert Wohnungen.