Die Zinsen an den amerikanischen Hypothekenmärkten klettern im Windschatten der Zinsen an den US-Staatsanleihemärkten. Dies ist nicht ungewöhnlich, erweist sich der Treasury Bond mit einer Laufzeit von 10 Jahren doch traditionell als Taktgeber für die allgemeine Entwicklung an den heimischen Zinsmärkten.

Was ungewöhnlich erscheint, ist die Geschwindigkeit, in der sich die Zinsentwicklung an Amerikas Hypothekenmärkten an die aktuellen Gegebenheiten anpasst. Immerhin kletterte der Zins auf US-Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren im mittleren Darlehensbereich von bis zu 455.000 US-Dollar bei einer Anzahlung von 20% in der letzten Woche auf 4,81%.  

In der Vorwoche lag dieser Zins bei 4,73% und vor zwei Wochen bei 4,66%, wie der amerikanische Hypothekenverband MBA berichtete. Bei einem Zins von 4,81% haben die langfristigen Hypothekenzinsen in den USA mittlerweile wieder ein Niveau erreicht, das letztmals im Spätsommer des Jahres 2013 gesehen wurde.

Langfristige Hypothekenzinsen, die oberhalb von 4,8% verortet waren, gehen inzwischen schon bis auf den Beginn des Jahres 2011 zurück. Der Durchschnittszins auf festverzinsliche und durch die Federal Housing Agency garantierte Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren kletterte in der Vorwoche um weitere 0,1% auf 4,81%.

Die Durchschnittszinsen auf festverzinsliche Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von 15 Jahren lagen bei 4,22%, dem höchsten Niveau seit Jahresbeginn 2011. Seine Daten bezieht der Hypothekenverband MBA aus wöchentlichen Umfragen unter mehr als 75% aller in den Vereinigten Staaten aktiven Hypothekenkreditgebern, kommerziellen Geschäftsbanken und Sparkassen.

Aktuelle Prognosen der MBA sehen einen Anstieg der langfristigen Hypothekenzinsen auf 5,5% bis zum Jahresende vor. Der langsam an Fahrt aufnehmende Zinsanhebungszyklus der Federal Reserve hatte zuletzt einen deutlichen Anstieg der kurzfristigen Zinsen zur Folge.

Für Gewöhnlich hinken die langfristigen Zinsen dieser Entwicklung mit einigem Zeitverzug hinterher. Die sich fortsetzende Bilanzschrumpfung der Fed übt zudem Aufwärtsdruck auf die Zinsen am langen Ende aus. 

Immobilienexperten und Makler halten es nicht für ausgeschlossen, dass der Zins auf festverzinsliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren schon bald die Marke von 5% überschreiten wird.

Bei 5,25% würde in diesem Bereich das höchste Zinsniveau seit dem Jahr 2010 erreicht. Sollten sich die Prognosen der MBA als korrekt erweisen, würden die langfristigen Hypothekenzinsen bei 5,5% gar auf deren höchstes Niveau seit dem Finanzkrisenjahr 2008 klettern.

Großer Unterschied zwischen den Jahren 2008 bis 2010 und heute, ist, dass die Häuserpreise in manchen Regionen wie Kalifornien, Arizona oder Texas laut Case-Shiller-Index seitdem um mehr als 50% in die Höhe geschossen sind.

Andere Teilmärkte weisen noch immer Preisanstiege von zwischen 25% und 45% seit dem Jahr 2010 aus. Die im Zuge von QE massiv gesunkenen Staatsanleihezinsen drückten auch die Zinsen im Bereich der Hypothekenmärkte stark nach unten, was im Angesicht der sich an den US-Immobilienmärkten vollziehenden Reflationierung zu einem stetigen Anstieg der Häuserkäufe führte.

Damit dürfte es nun jedoch vorbei sein. Noch erweist sich die Nachfrage nach neuen Hypotheken im Angesicht der aktuellen Entwicklungen als ausreichend, da potenzielle Hauskäufer sich jetzt zu Geschäftsabschlüssen entscheiden, bevor die Zinsen – wie vielerorts prognostiziert – noch weiter ansteigen.

Der ebenfalls durch die MBA berechnete Hauskauf-Index, der die Anzahl der Hypothekentransaktionen zum Kauf von Immobilien misst, kletterte im Vergleich mit der Vorjahreswoche um 5,1%. In der Woche zuvor lag dieser Anstieg gar bei 11%.

Experten zeigen sich überzeugt, dass langfristige Hypothekenzinsen von 5% gerade noch so verkraftbar seien für die meisten Kaufinteressenten. Schmerzen würden erst im Bereich von 6% und mehr verursacht.

Dabei würde es sich selbst im Fall von Zinsen in Höhe von 6% noch immer um historisch niedrige Hypothekenzinsen im Bereich der 30-jährigen handeln. Doch die Häuserpreise in den USA sind heutzutage historisch hoch bewertet, so dass die einstige (Finanzierungs-)Gleichung aus dem Ruder gelaufen ist.

An den Mietmärkten könnten die Entwicklungen nicht weiter voneinander entfernt sein. Während die Mietpreise in Chicago bereits um 30% vom Hoch eingebrochen sind, zeigen sich die Mieten in New York City unter zunehmenden Schwankungen noch immer einigermaßen stabil. Doch in heiß gelaufenen Metropolen Kaliforniens, darunter L.A. oder San Francisco, klettern die Mietpreise weiter.

Es wird interessant bleiben, die Entwicklungen an Amerikas Häusermärkten auch weiterhin im Auge zu behalten. Denn schließlich hängt von den Hypotheken- und Kreditmärkten – wie die Jahre 2006 bis 2010 gezeigt haben – das Wohl und Wehe der amerikanischen Wirtschaft ab.