Dass sich der Wind an einigen der wichtigsten Gewerbeimmobilien-Märkten der Vereinigten Staaten im letzten Jahr zu drehen begann, hatte ich Ihnen unter anderem am Beispiel von New York City ausgeführt.

Als dann auch noch der renommierte Immobilienmogul Sam Zell im Frühjahr letzten Jahres davor warnte, dass die CRE-Märkte ihren Höhepunkt überschritten hätten, wäre es durchaus empfehlenswert gewesen, die damit verbundenen Warnungen ernst zu nehmen.

Zell hatte bereits im Jahr 2007 – und somit kurz vor Ausbruch der globalen Finanzkrise – richtig gelegen, als er zum damaligen Zeitpunkt vor immens wachsenden Problemen an den CRE-Märkten in den USA und einem möglichen Kollaps gewarnt hatte.

Hoffen wir, dass sich Dinge dieser Art nicht schon bald wiederholen werden. Fakt ist jedoch, dass sich die gewerblichen Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten im Gesamtjahr 2017 zum ersten Mal seit der globalen Finanzkrise reduziert haben.

So beendete der Green Street Property Price Index das Jahr 2017 bei einem Punktestand von 125,95 – und somit moderat niedriger als zum Ende des Jahres 2016, als der Index bei 126,66 Punkten aus dem Rennen ging.

Seit Juni 2016 – und somit seit rund 18 Monaten – hat sich der Preisindex nun schon kaum mehr großartig bewegt. Zuvor hatten sich die gewerblichen Immobilienpreise in den USA im Angesicht der elektronischen Gelderzeugung der Fed im Vergleich zum Finanzkrisenjahr 2009 um knapp 107% erhöht.

Trotz der zurzeit zu beobachtenden Plateaubildung liegen die CRE-Preise in den USA noch immer um etwas mehr als 25% oberhalb von ihrem im Jahr 2007 ausgebildeten Blasenhoch. Selbst auf inflationsbereinigter Basis – und somit in Relation zu der durch die Federal Reserve favorisierten Kerninflationsrate – liegen die CRE-Preise noch immer um einiges über dem alten Blasenhoch.

Der nachfolgende Chart zeigt die Entwicklung des Green Street Commercial Property Price Index über den Zeitraum der vergangenen Dekade. Hieran lässt sich recht schön beobachten, wie der Index seit eineinhalb Jahren ein Plateau ausgebildet hat. 

Eine weitere Grafik weist eindeutig auf die hohe Preisvolatilität hin, die an den CRE-Märkten jederzeit einsetzen kann. Dies liegt insbesondere daran, dass die Akteure an den gewerblichen Immobilienmärkten überaus hohe Fremdfinanzierungsquoten aufweisen.  Im November 2017 standen im gesamten Sektor $4,32 Billionen an Bankkrediten aus. 

Ein hoher Anteil an diesen vergebenen Darlehen wurde durch kleinere Geschäftsbanken gestemmt, die in ihren Bilanzen weniger als $50 Milliarden an Vermögenswerten halten. Der Löwenanteil der durch diese Banken vergebenen Darlehen wurde an den lokalen Märkten für Gewerbeimmobilien vergeben.

Es sind jedoch gerade diese Banken, die externen Schocks an den Vermögens- und Kreditmärkten kaum etwas entgegen zu setzen haben. Auch der Präsident der Boston Fed, Eric Rosengren, warnt bereits seit einiger Zeit vor aufziehenden Problemen im CRE-Sektor.

Und dies nicht von ungefähr, denn schließlich erwies sich der dramatische Verfall der Immobilienpreise – und somit jene Sicherheiten, deren überteuerte Werte für eine Hypothekenkreditvergabe zugrunde gelegt wurden –  als einer der Hauptgründe für den zwischen den Jahren 2007 und 2009 zu beobachtenden Banken- und Marktcrash.   

Insbesondere – und wie nicht anders zu erwarten – beginnen die CRE-Preise im Bereich des stationären Einzelhandels in den USA unter die Räder zu geraten. Der Subindex für Kleinverkaufsflächen sackte im Gesamtjahr 2017 um 3,1% ab, während Malls und große Einkaufszentren unter einem Preisrückgang von 11,2% litten.

In besonderer Weise ist in den USA auch die Hotel- und Übernachtungsbranche von dem Preisrutsch betroffen. Dieser Sektor blickt seit dem Gesamtjahr 2015 auf einen kumulierten Rückgang von 12%.  Selbst als dieser Subindex im Jahr 2015 sein Hoch ausbildete, wurden die vor Ausbruch der Finanzkrise markierten Allzeithochs bei Weitem nicht mehr erreicht.

Dementgegen kletterten die CRE-Preise im Industriebereich im Gesamtjahr 2017 um 9%., während sich der Preisanstieg im Apartmentsektor mit einem Anstieg von knapp 1% als weit geringer ausnahm. Seit dem Jahr 2016 tut sich in diesem wichtigen Sektor nicht mehr allzu viel, nachdem der Subindex bis dahin um bis zu 40% oberhalb des alten Blasenhochs aus dem Jahr 2007 gelegen hatte.

Der CRE-Sektor sieht sich mit steigenden Zinssätzen konfrontiert, während es in nahezu allen wichtigen Subindizes zu einer Flutung der Märkte mit neuen Beständen gekommen ist. Dies gilt vor allem für hochpreisige Apartmentmärkte wie San Francisco, Seattle & Co.

Dass der Subindex des stationären Einzelhandels unter den größten Problemen leidet, ist kaum verwunderlich, wenn man bedenkt, welch brutaler Schließungs- und Bankrottwelle der gesamte Sektor seit dem Jahr 2016 ins Auge blickt. Selbst der Einzelhandelsriese Wal-Mart kündigte in der letzten Woche aus heiterem Himmel an, 63 Sam´s-Club-Filialen zu schließen.

Nur wenige Tage zuvor hatte der angeschlagene Konzern Sears weitere Filialschließungen angekündigt.  Auf eben jene Weise verhält es sich auch bei Macy´s. Im Stationäreinzelhandel der Vereinigten Staaten findet ein enormer Schrumpfungsprozess statt, von dem sich noch nicht absehen lässt, wer diesen Verdrängungswettkampf letztendlich überleben wird.

Wie zu diesem Thema wiederholt ausgeführt, werden es die Betreiber von Shopping Malls und großen Einkaufszentren sein, die unter dieser Situation am stärksten zu leiden haben werden – selbst zehn Jahre nach Beginn des aktuellen Bereinigungsprozesses!

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