Nachdem ich in meinem Beitrag vom 13.02. gezeigt habe, wie Sachverständige bei der Bodenbewertung üblicherweise den Zeitunterschied zwischen dem Grundstückspreis der Bodenrichtwertkarte und dem Grundstückspreis zu Wertermittlungsstichtag anpassen, zeige ich heute an einem Beispiel, wie unterschiedliche bauliche Ausnutzungsmöglichkeiten wertmäßig ausgeglichen.

Hintergrund ist, dass man schon Glück haben muss, wenn man ein Bodenrichtwertgrundstück findet, welches die gleiche bauliche Ausnutzungsmöglichkeit (GFZ = Geschoßflächenzahl) aufweist.

Die rechtliche Grundlage liefert § 16 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung:

„Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.“

Ein wichtiges Vergleichsmerkmal ist die GFZ. Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an (BauNVO, § 20). Die GFZ wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben.

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 1000 m² und eine GFZ von 0,5. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit  500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²).

Die Geschossfläche ist die Summe aller Vollgeschosse eines Gebäudes.

Im nachfolgenden Beispiel nehme ich die Anpassung auf Basis der GFZ und des Umrechnungskoeffizienten vor.

Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechungskoeffizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.

Weicht das Maß der baulichen Nutzbarkeit des Richtwertgrundstücks von dem des zu bewertenden Grundstücks ab, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder realisierbaren Geschossflächenzahl umgerechnet werden.

Die Umrechnungskoeffizienten liefert der örtliche Gutachterausschuss.

Ein Sachverständiger erhält den Auftrag ein unbebautes Grundstück zu bewerten.

Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,4.

 Auf dem Grundstück kann ein Einfamilienhaus errichtet werden.

Es ist 600 m² groß.

Der Wertermittlungsstichtag liegt in der Vergangenheit, am 01.01.2011.

Laut Gutachterausschuss wurde der Bodenrichtwert  per 31.12.2006 mit 300,-- €/m² ermittelt.

Die GFZ des Richtwertgrundstückes beträgt 0,5.

Der Umrechnungskoeffizient dafür ist 0,74.

Der Umrechnungskoeffizient für das zu bewertende Grundstück ist 0,66.

Der Gutachterausschuss nennt einen Preisindex für Bauland (Basisjahr 2005 = 100) von 100,60 für 2006 und von 103,20 für 2011.

Zunächst wird der Bodenrichtwert des Jahres 2006 an den Wertermittlungsstichtag 01.01.2011 an.

Stichtag Bodenrichtwert: 31.12.2006, Preisindex: 100,60

Bodenrichtwert: 300,- €,

Wertermittlungsstichtag: 01.01.2011, Preisindex: 103,20

Bodenwert: X

           103,20

X = ------------ x 300 €

          100,60

X = 307,75 €

Zwischenergebnis: Der Bodenwert, ohne Berücksichtigung der baulichen Ausnutzungsmöglichkeit ist 307,75 €/m².

Im nächsten Schritt wird die unterschiedliche bauliche Ausnutzungsmöglichkeit berücksichtigt.

307,75 € x 0,66

--------------------  =  274,48€/m²

          0,74

Bei 600 m² Grundstücksfläche beträgt der Bodenwert somit:

274,48 € x 600 m² = 164.688,00 €

Somit wurde der  Boden unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Bewertungszeiträume und der unterschiedlichen baulichen Ausnutzungsmöglichkeit bewertet.

Merke! Eine höhere bauliche Ausnutzungsmöglichkeit führt zu einem höheren Bodenpreis. Je höher die GFZ, desto teurer der Boden.

Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an.

Für den Fall, dass für das Grundstück kein Umrechnungskoeffizient aufzutreiben ist, würde ich mir mit der GFZ behelfen.

Das sieht dann so aus:

  307,75 € x 0,4

--------------------  =  246,20 €/m²

          0,5

Bei 600 m² Grundstücksfläche beträgt der Bodenwert somit:

246,20 € x 600 m² = 147.720,00 €

Immerhin 17.000 Euro Unterschied. Aber was will man erwarten bei Einsatz unterschiedlicher Parameter (vgl. Beitrag vom 09.02.2015)

Dennoch, alles keine Hexerei. Interessiert man sich für Immobilieninvestitionen, dann sollte man sich auch mit der Bewertung beschäftigen. Dann muss nicht alles glauben, was einem erzählt wird.

Hilf Dir selbst, dann hilft Dir Gott!