Am 17.02. habe ich hier bei cashkurs gezeigt, wie Sachverständige bei der Bodenwertermittlung eine Zeitanpassung und eine Anpassung wegen unterschiedlicher baulicher Ausnutzungsmöglichkeiten vornehmen.
Die Anpassung wegen unterschiedlicher baulicher Ausnutzungsmöglichkeiten beim zu bewertenden und Bodenrichtwertgrundstück erfolgte dort idealerweise unter Nutzung des Umrechnungskoeffizienten, hilfsweise mit der Geschoßflächenzahl(GFZ).
Das war einfach, denn der Gutachterausschuss konnte den Umrechnungskoeffizienten* für das Richtwertgrundstück und das zu bewertende Grundstück nennen.
Da hat der Sachverständige Glück gehabt. Aber wie geht man vor, wenn der Gutachterausschuss keinen Koeffizienten für das zu bewertende Grundstück hat, sondern nur den für das Richtwertgrundstück?
Damit Sie auch in der Lage sind, dieses Problem zu lösen, nochmals unser Beispiel:
Ein Sachverständiger erhält den Auftrag ein unbebautes Grundstück zu bewerten.
Geschoßflächenzahl (GFZ): 0,4.
Auf dem Grundstück kann ein Einfamilienhaus errichtet werden.
Es ist 600 m² groß.
Der Wertermittlungsstichtag liegt in der Vergangenheit und ist der 01.01.2011.
Laut Gutachterausschuss wurde der Bodenrichtwert per 31.12.2006 mit 300,-- €/m² ermittelt.
Die GFZ des Richtwertgrundstückes beträgt 0,5.
Der Umrechnungskoeffizient dafür ist 0,74.
Der Umrechnungskoeffizient für das zu bewertende Grundstück ist unbekannt.
Der Umrechnungskoeffizient für das nächste Richtwertgrundstück mit GFZ 0,3 ist 0,58.
Der Richtwert dafür per 2006 ist 220,--€/m².
Der Gutachterausschuss nennt einen Preisindex für Bauland (Basisjahr 2005 = 100) von 100,60 für 2006 und von 103,20 für 2011.
Zunächst erfolgt die Anpassung der Bodenrichtwerte des Jahres 2006 an den Wertermittlungsstichtag 01.01.2011 an.
Stichtag Bodenrichtwert: 31.12.2006, Preisindex: 100,60
Bodenrichtwert 1: 300,- €,
Wertermittlungsstichtag: 01.01.2011, Preisindex: 103,20
Bodenwert: X
103,20
X = ------------ x 300 €
100,60
X = 307,75 €
Zwischenergebnis I: Der Bodenrichtwert 1, ohne Berücksichtigung der baulichen Ausnutzungsmöglichkeit ist 307,75 €/m² bei GFZ 0,5 und Umrechnungskoeffizienten 0,74.
Stichtag Bodenrichtwert: 31.12.2006, Preisindex: 100,60
Bodenrichtwert 2: 220,- €/m²
Wertermittlungsstichtag: 01.01.2011, Preisindex: 103,20
Bodenwert: X
103,20
X = ------------ x 220 €
100,60
X = 225,68 €
Zwischenergebnis II: Der Bodenrichtwert 2, ohne Berücksichtigung der baulichen Ausnutzungsmöglichkeit ist 225,68 €/m² bei GFZ 0,3 und Umrechnungskoeffizienten 0,58.
Im nächsten Schritt wird die unterschiedliche bauliche Ausnutzungsmöglichkeit berücksichtigt.
Die Besonderheit bei diesem Fall ist, dass wir den Koeffizienten für das Bewertungsgrundstück mit GFZ 0,4 selbst ermitteln, d.h. aus den bekannten Daten ableiten müssen.
Das Zauberwort heißt „Interpolieren“.
Interpolieren
GFZ 0,5 Koeffizient 0,74
GFZ 0,3 Koeffizient 0,58
GFZ 0,4 Koeffizient ?
GFZ-Differenz: 0,5 – 0,3 = 0,2
Koeffizientendifferenz: 0,74 – 0,58 = 0,16
GFZ-Differenz von 0,2 entspricht somit einer
Koeffizientendifferenz von 0,16
GFZ-Differenz: 0,4 -0,3 = 0,1
Koeffizientendifferenz: ? – 0,58 = x
GFZ-Differenz von 0,1 entspricht somit einer
Koeffizientendifferenz von X
0,16 x 0,1
X = --------------
0,2
X = 0,08
Die Differenz der Koeffizienten ist somit 0,08.
Wie ist nun der Koeffizient für unser Grundstück bei einer GFZ von 0,4?
0,58 (Umrechnungskoeffizient des Richtwertgrundstücks)
+ 0,08 (Differenz des Umrechnungskoeffizienten zu unserem zu
___ bewertenden Grundstück)
= 0,66
Zwischenergebnis III: Der Umrechnungskoeffizient für unser zu bewertendes Grundstück ist 0,66.
Der Sachverständige weiß vom Gutachterausschuss, dass der Preis des Richtwertgrundstücks mit einem Umrechnungskoeffizienten von 0,58 nach Anpassung auf den Wertermittlungsstichtag 225,68 €/m² ist (vgl. Zwischenergebnis II).
Nun kennt er auch den Umrechnungskoeffizienten für das zu bewertende Grundstück. Er ist 0,66 (vgl. Zwischenergebnis III). Aus diesen Daten berechnet er den Bodenwert wie folgt:
Koeffizient 0,58 Richtwert 225,68 €
Koeffizient 0,66 Richtwert X €
225,68 € x 0,66
X = -----------------
0,58
X = 256,81 €/m²
Bei einer Fläche von 600 m² beträgt der Bodenwert demnach
256,81 €/m x 600 = 154.086,00 €
Endergebnis: Der Bodenwert beträgt 155.000,--€ (gerundet).
In den drei Beispielfällen haben wir den Wertermittlungsstichtag sowie unterschiedliche bauliche Ausnutzungsmöglichkeiten berücksichtigt.
Es existieren noch ein paar weitere Besonderheiten, die bei der Bewertung zu würdigen sind, wie Vorder- und Hinterland, Entwicklungszustand etc. Darauf werde ich abschließend in einem der nächsten Beiträge eingehen.
*Wertunterschiede von Grundstücken, die sich aus Abweichungen bestimmter Grundstücksmerkmale sonst gleichartiger Grundstücke ergeben, insbesondere aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung oder der Grundstücksgröße und -tiefe, sollen mit Hilfe von Umrechungskoeffizienten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 3 des Baugesetzbuchs) erfasst werden.
Weicht das Maß der baulichen Nutzbarkeit des Richtwertgrundstücks von dem des zu bewertenden Grundstücks ab, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechungskoeffizienten auf der Grundlage der zulässigen oder realisierbaren Geschossflächenzahl umgerechnet werden.
Für den Fall, dass vom örtlichen Gutachterausschuss keine Umrechnungskoeffizienten zu erhalten sind, kann auf die Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 zurückgegriffen werden.
Das wäre allerdings das letzte Mittel. Das macht man nur dann, wenn vom Gutachterausschuss wirklich nichts zu holen ist und eine Anpassung auf Basis der GFZ (gezeigt am 13.02. hier bei cashkurs) nicht zielführend wäre.
