Die Absicht klingt gut, doch das Verfahren als Markteingriff weniger – Mieterverbände begrüßen die Bremse – Vermieter zweifeln an der Wirkung – Wäre eine (neuerliche) Förderung des Wohnungsbaus nicht sinnvoller als Eingriffe in den Markt? – Die Billigstzinsen und das Wachstum fördern die Teuerung – Trend in die Ballungsgebiete hält unvermindert an

Inzwischen ist sie Realität, die vom Gesetzgeber neu geschaffene Mietpreisbremse, die zuerst per 1. Juni in Berlin umgesetzt wurde. Sie schlägt hohe Diskussionswellen. Das Gesetz zum Schutz von Mietern sieht vor, dass in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt bei einem Mieterwechsel, die neue Miete künftig maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen darf. Die Länder können für fünf Jahre festlegen, wo die Preisbremse greifen soll. Mieterschützer hoffen, dass sich nun die Wohnungssuche in Ballungsgebieten nicht mehr so frustrierend gestaltet. Doch wird gleichzeitig konstatiert, dass viele Vermieter im letzten Augenblick die Mieten noch einmal kräftig erhöht hätten. Wie gesagt, „hätten“.

Vor allem in den Ballungsgebieten fehlen Wohnungen

Die vielfach kritisierte Aufwärtsentwicklung der Immobilienpreise hat im wesentlichen zwei Ursachen. Zum einen der Mangel an Wohnungen in den begehrten Ballungsgebieten. Zumal dieser Trend in den Städten, wie letzte Untersuchungen zeigen, weiter anhält. So sollen in Frankfurt rd. 30.000 Wohnungen fehlen und auch zum Beispiel Darmstadt als Studentenstadt, weist ein deutliches Wohnungsdefizit auf. Zum anderen haben in den letzten Jahren, die unnatürlich niedrigen Zinsen mit dazu beigetragen, dass Anleger aufgrund der spottbilligen Finanzierungsmöglichkeit und mangelnder Anlagealternativen zunehmend Anlagen in Betongold suchten, was die Preise von Häusern, aber auch Grund und Boden, und damit auch die Mieten nach oben trieb.

Und jeder Marktwirtschaftler weiß, dass die Preise steigen, wenn auf einem Markt ein Nachfrageüberhang besteht. Also kann eine Lösung nur darin bestehen, dass dem hier angeschnittenen Problem am ehesten über den vermehrten Bau von Wohnungen beizukommen ist. Doch dazu, d.h. zu dem Sinn oder Unsinn einer Mietpreisbremse,  gehen die Stellungnahmen, je nach politischer Tönung, weit auseinander.

Wird die Eigentumsgarantie verletzt?

Die Darmstädter Bundestagsabgeordnete Brigitte Zypries (SPD) begrüßt die neue Regelung zugunsten von Mietern: “Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip (Beitrag folgt) im Maklerrecht (wer den Makler bestellt, der zahlt) kommen. Das ist ein Erfolg für Millionen Mieterinnen und Mieter in Deutschland – so bleiben Mieten auch für Normalverdiener bezahlbar. Für die SPD-Fraktion ist das ein Erfolg, denn wir setzen damit einen für uns zentralen Punkt des Koalitionsvertrages um.“

Völlig anders klang das auf dem Landesverbandstag von Haus & Grund Hessen in Darmstadt. Hier wurde die Mietpreisbremse als „dreifach schädlich“ für den Mietwohnungsbau bezeichnet. Es würde weniger investiert – sowohl in Neubauten als auch in die Modernisierung des Bestands. Auch werde teilweise der Verkauf an Kapitalgesellschaften erwartet, die dann den Bestand in Eigentumswohnungen umwandeln könnten. Fazit: Die Mietpreisbremse ist ungeeignet, die Wohnungsnot zu bekämpfen. Die Mietpreisbremse sei ferner unangemessen, weil sie den Interessen der betroffenen Eigentümer in keiner Weise Rechnung trage und die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes auf eine Leerformel reduziere. 

Hier ein kurzer Einwurf des Autors nach gut 50 Jahren marktwirtschaftlicher Berichterstattung. Von oben verordnete Preisbremsen sind Eingriffe in den Markt, zu dem Zweck, offensichtlich oder angeblich nicht funktionierenden Märkten auf die Beine zu helfen. Hier geht es aber doch um den Fall, dass mehrere oder viele ein knappes Gut, nämlich Wohnungen, begehren und dementsprechend auch bereit sind, dafür auch ein par Euro mehr auf den Tisch zu legen. Der Markt funktioniert also. Wenn ich als Regierung hieran aber aus sozialen Gründen etwas ändern möchte, dann kommt hierfür doch nur eine Vergrößerung des Angebotes in Betracht, also ein verstärkter Wohnungsbau, den es zu unterstützen gilt. Eine Mietpreisbremse läuft diesem sinnvollen Ansinnen aber diametral entgegen, weil dadurch die Wohnungsbautätigkeit eher eingeschränkt als gefördert wird.

Eine sicher nicht neue Erkenntnis. Ausgesprochen klar formulierte Jürgen Fenk, Immobilienvorstand der Helaba, dies schon im Oktober vorigen Jahres :“Eine Mietpreisbremse wirkt sich negativ auf die Rendite der Investoren aus. Damit fällt ein wichtiger Anreiz weg, in den Mietwohnungsbau zu investieren. Wenn man gleichzeitig über einen Mangel an bezahlbaren Wohnungen klagt, ist eine Mietpreisbremse also sicher nicht die logische Antwort. Das Gleiche gilt im Prinzip für die Grunderwerbsteuer. . . Und auch höhere Grundsteuern schaffen keine bessere Wohnungsversorgung. Die Grundsteuer zahlt ja letztlich der Mieter.“

Wäre eine Wohnungsbauförderung nicht der bessere Weg?

An dieser Stelle wäre die Frage zu stellen, warum denn nicht mehr Wohnungen von den Anlegern gebaut werden, wenn dabei eine goldene Nase zu verdienen ist, was nun durch die Mietpreisbremse begrenzt werden soll? Macht irgendwie keinen Sinn. Allerdings sind Wohnungen eben ein besonderes Gut.

Plastisch formulierte diesen Tatbestand der Mietspiegel-Gutachter von der Technischen Universität Dortmund, Walter Krämer. Seiner Meinung nach schaden die ökonomischen Analphabeten in der aktuellen Regierung auf lange Sicht den Mietern wie den Hausbesitzern gleichermaßen. Der beste Schutz der Mieter sei und bleibe ein hohes Wohnungsangebot. Und genau das wird seiner Meinung nach mit dem aktuellen Regelungswahnsinn verhindert.

Neue Wohnungen brauchen dummerweise viel Zeit

Bliebe anzumerken, dass beim Produkt Wohnungen ein ansonsten in der Wirtschaft relativ schnell herstellbares Gleichgewicht in einer Marktsituation daran scheitert, dass eben Wohnungen aufgrund langer Planungs-, Genehmigungs- und Bauzeiten nicht so schnell hergestellt, also produziert werden können wie Industrieprodukte. Dort werden bei starker Nachfrage einige Sonderschichten eingelegt, und schwupps ist der Markt mit den zusätzlich produzierten Produkten wider im Gleichgewicht. So etwas wäre im Wohnungsbereich die Aufgabe einer vorrausschauenden Berliner Wohnungsbaupolitik (die aber fehlt).

Die Messlatte für die Mietpreisbremse wackelt

Zum Schluss noch eine Zahl dazu, was die Mieter in den Augen der Regierung durch den Mietpreisspiegel und das Bestellerprinzip einsparen sollen: Zu hören war aus Kreisen der Bundesregierung, dass durch die Gesamtmaßnahmen eine Entlastung der Mieter um jährlich insgesamt mehr als 850 Millionen Euro erhofft wird. Über 570 Millionen Euro sollen allein auf der eingesparten Maklercourtage beruhen. Bleiben knapp 300 Millionen für die „Bremse“. Vor dem Hintergrund von Millionen Mietverhältnissen doch wohl sehr mager. Also: Viel Lärm um nichts? Aber vielleicht findet der Spruch des Amtsgerichts (1. Instanz!!!) Berlin-Charlottenburg Nachahmer. Das Gericht hat den Berliner Mietspiegel gekippt (AZ 235 C 193/13), der häufig bundesweit als Vorbild dient. Damit würde die Meßlatte für die Mietpreisbremse wegfallen. Und dann?

Bruno Hidding