Vor wenigen Tagen merkte die Bundesbank in Ihrem Monatsbericht an, dass Immobilien in Deutschland möglicherweise zu teuer sind.

Zeitungen und Online-Portale titelten daraufhin: „Viele Immobilien sind zu teuer“.

Auf einen wichtigen Punkt der Ausführungen der Bundesbank wurde jedoch kaum eingegangen: Das Kaufpreis-Einkommensverhältnis.

Wir alle kennen den Begriff „Kaufpreis-Mietenverhältnis“. Hier wird ganz schlicht der Kaufpreis in einem Vielfachen der Jahresrohmiete ausgedrückt.

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 300.000,-- Euro, die Jahresrohmiete 20.000,-- Euro.

Somit ist der Vervielfältiger 15 (300.000 : 20.000).

Der Kaufpreis entspricht der 15-fachen Jahresrohmiete.

Das ist nichts anderes als die Umkehrung der Renditerechnung:

20.000 : 300.000 x 100 = 6,66 % Bruttorendite.

Der Vervielfältiger 15 entspricht einer Bruttorendite von 6,66 % (100 : 15 = 6,66%).

Nun wird diesem Vervielfältiger viel Aufmerksamkeit gewidmet, weil er zeigt, ob Mieten und Kaufpreise sich einigermaßen gleichmäßig entwickeln.

Dies ist eine durchaus wichtige Information. Würden Kaufpreis- und Mietentwicklung auseinander klaffen, und beispielsweise die Kaufpreise deutlich stärker steigen als die Mietpreise, dann wäre das für Investoren ein Warnsignal.

Insofern ist dies eine nicht zu vernachlässigende Größe.

Die Bundesbank vertritt in ihrem Monatsbericht übrigens die Ansicht, dass Mieten und Kaufpreise sich derzeit gleichmäßig entwickeln. Daraus also noch keine Gefahr einer Blasenbildung im Immobilienmarkt abgeleitet werden kann.

Ich möchte hinzufügen, dass die Bundesbank in ihrer Analyse die Preisentwicklungen für Bestandsvermietungen leider ausblendet und nur die Neuvermietungen berücksichtigt. Dies verzerrt das Bild. Denn Die Erhöhungsmöglichkeiten von Bestandsmieten sind durch gesetzliche Vorschriften stark eingeschränkt. Mit der letzten Mietrechtsreform wurden diese noch weiter eingeschränkt durch die Absenkungsmöglichkeit der Kappungsgrenze auf 15 Prozent, die den Bundesländern eingeräumt wurde.

Laut Bundesbank tragen Preise und Mieten dazu bei, dass sich auf den Immobilien- und Mietmärkten Gleichgewichtspreise einstellen. Durch die vielfältigen Wechselwirkungen zwischen diesen Marktsegementen beeinflussen exogene Schocks, gesamtwirtschaftliche Tendenzen, Zinsbewegungen, Erwartungseffekte und wirtschaftspolitische Maßnahmen in der Regel beide Größen. Überschießende Erwartungen lösen vor allem bei den Preisen Aufwärtsdruck aus. Steigen aber auch die Mieten an, bleibt das Preis-Mietverhältnis weitgehend unverändert.

Das Preis-Einkommenverhältnis würde jedoch nach oben ausschlagen. Damit wird überprüfbar, ob sich die Immobilienpreise im Einklang mit den gegenwärtigen wirtschaftlichen Grundlagen der Privathaushalte entwickeln.

Da nur die letzten 10 Jahre durch den Preisindex für selbstgenutztes Wohnungseigentum vom Verband deutscher Pfandbriefbanken statistisch ausreichend abgedeckt sind, liegt für den Zeitraum ab 2003 ein Indikator mit hoher Repräsentativität und fundierter Qualitätsbereinigung vor.

Was können wir für diese letzten zehn Jahre nun feststellen?

1.     Die Immobilienpreise haben sich demnach im Einklang mit der Einkommensituation entwickelt.

2.     Seit Beginn der Finanzkrise hat sich die Situation sogar substanziell verbessert.

Zu 2: Die Verbesserung erfolgte jedoch nur, wenn die günstigen Zinskonditionen für Immobiliendarlehen berücksichtigt werden. Trotz erhöhtem Fremdfinanzierungsbedarf hat sich die Annuitätenbelastung bei unterstellten 10 Jahren Zinsbindung und 30-jähriger Rückzahlungsdauer um ein Viertel gegenüber 2008 reduziert.

Das kann sich sehen lassen.

Es darf aber nicht vergessen werden, dass der günstige Finanzierungszins eine Sondersituation darstellt.

Man sollte sich von der Süße des billigen Geldes nicht einlullen lassen. Dass das schief gehen kann, haben uns unsere südeuropäischen Nachbarn beeindruckend mit geplatzten Immobilienblasen demonstriert.

Weiterführende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier.