Im Artikel AMF: Vermögen der privaten Haushalte vor brutaler Neubewertung
am 18.07.2017 schrieb ich in Anlehnung an diverse Zitate u.a. der Bundesbank: „Schneller als erwartet steigende Zinsen könnten die ohnehin knappen Margen der Banken zerquetschen. Das könnte bei Kreditausfällen einen Teufelskreis auslösen, der sämtliche Vermögenswerte nach unten zieht.“

Nun griff ein Leser diese Aussage mit folgender Frage auf:  „Kann mir das mal jemand erklären? Bisher hab ich nur gelesen, dass sinkende Zinsen den Spielraum für diese Margen einengen!?“

Da mir diese Frage, auch bei meinen Vorträgen häufig gestellt wird, möchte ich mit nachfolgendem Text zur Klärung beitragen.

Niedrigzinsen führen zu Solvenzrisiken

Es ist tatsächlich verwirrend. Einerseits führt die Niedrigzinspolitik zu Solvenzrisiken bei den Banken. Andererseits soll im Falle eines Zinsanstiegs die Pleite erst recht drohen.

Vor allem Immobilienkredite werden oft langfristig und mit geringen Margen vergeben. Aus dem Markt der Immobilienfinanzierungen droht die größte Gefahr. Die Niedrigzinspolitik treibt die Kreditvergabe seit Jahren hauptsächlich im Wohnungsbau und damit auch die Immobilienpreise. Die Bundesbank stellt fest, dass in den 127 Städten ihres Indikators die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen sind; in den sieben Großstädten waren es gar mehr als 60 Prozent.

Erhöhte Risikobreitschaft

Vorstandsmitglied der Deutschen Bundesbank Dr. Andreas Dombret sieht darin eine höhere Risikobreitschaft der Banken: „Zum Beispiel könnte der deutlich steigende Anteil der Immobilienkredite am Gesamt-Kreditportfolio der Institute ein Anzeichen für eine erhöhte Risikonahme sein. Ferner sahen wir zuletzt, dass die Zinsbindungsfristen immer mehr ausgeweitet werden: Kredite mit Laufzeiten von mehr als zehn Jahren haben 2009 noch knapp 25 Prozent aller Wohnimmobilienkredite ausgemacht, Anfang 2016 waren es bereits mehr als 40 Prozent. Natürlich ist es gut, wenn Banken Ausfallrisiken tendenziell senken und dafür mehr Zinsänderungsrisiken übernehmen – schließlich können sie diese besser managen als Privatpersonen. Aber eine immer weiter steigende Häufung irritiert den Bankenaufseher dann doch.“

Die finanzierenden Banken übernehmen die Zinsänderungsrisiken

Hans-Joachim Dübel, der als Finanzexperte Banken und Aufsichtsbehörden berät und zahlreiche Banken in Europa analysiert hat, sieht darin eine gefährliche Situation auf den Märkten.

Zuspitzen könnte sich die Situation am deutschen Immobilienfinanzierungsmarkt. Die Niedrigzinsen sorgen für einen enormen Anstieg bei Krediten für den Wohnungsbau: Allein im März gab es laut Bundesbank ein Plus von 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
„Das ergibt eine hochtoxische Situation auf den Märkten“, so Kreditexperte Hans-Joachim Dübel, „denn sobald die Zinsen wieder steigen wird es gefährlich: Das Risiko hierfür tragen in Deutschland die Banken und nicht der Kapitalmarkt. Denn die Banken verwenden trotz stark steigender Zinsbindungen – im Durchschnitt nach Daten der Hypoport AG inzwischen 14,5 Jahre – kaum langfristige Refinanzierungsinstrumente (…) Und aufgrund der Nullzinsgrenze bei Einlagen, den aktuellen Niedrigzinsen bei Krediten  und den laufenden Verwaltungskosten, können die Banken auch keinen Risikopuffer über eine entsprechende Kreditmarge aufbauen. Sobald die Zinsen wieder steigen, sinken zudem tendenziell die Hauspreise. Damit geraten die Banken bei Zinssteigerungen von zwei Seiten unter Druck, durch den Wertverfall der Kredite beziehungsweise der Verteuerung ihrer Refinanzierung, und durch den Wertverfall der die Kredite sichernden Immobilien.“

Kredit und Sicherheit

Laut  Andreas Dombret funktioniert die Regulierung   bei Immobilien weitestgehend genauso wie bei anderen Kreditarten – jeder Kredit muss mit einem bestimmten Anteil an Eigenkapital finanziert werden, und die Höhe dieses Anteils wird risikogewichtet berechnet. Das heißt zum Beispiel: 10,5 Prozent Eigenkapitalfinanzierung auf 50 Prozent eines Kredits von 100 Euro – das wären 5,25 Euro Eigenkapital, der Rest kann mit Fremdkapital refinanziert werden.

Eine entscheidende Komponente bei der Berechnung ist vor allem der Wert, den die betreffende Immobilie als Sicherheit hat: Je höher der Wert, desto höher die Sicherheit und desto niedriger die Eigenkapitalanforderung.

Dazu ein Rechenbeispiel von Hans-Joachim Dübel:
Ein Hypothekenkredit mit 15 Jahren Zinsbindung, für 1,91 Prozent Zinsen abgeschlossen, hat eine extrem hohe Zinssensitivität. Steigen die Zinsen um 1%-Punkt auf 2,91%, so verliert etwa ein tilgungsfreier Kredit von 100.000 Euro im Gegenwartswert 11.680 Euro an Wert. Die Bank hält aber unter den Baseler Eigenkapitalregeln dafür nur 2.800 Euro an Eigenkapital. Mit anderen Worten: bei einer nur unwesentlich größeren Zinsrally als derjenigen, die in den vergangenen Wochen stattfand, verliert die Bank ein Vielfaches des für den Kredit gebundenen Eigenkapitals. Statt knapp drei Prozent müsse die Bank also nun rund vierzehn Prozent an Eigenkapital stellen (einschließlich des nach der Neubewertung der Aktiva neu aufzubringenden). Auch die vergleichsweise niedrigen Tilgungen in Deutschland verändern die Rechnung nicht grundlegend.

Magere Eigenkapitalausstattung

Die Bundesbank richtet ihr Augenmerk hauptsächlich auf die Eigenkapitalausstattung der Banken. Da diese bei den deutschen Banken bescheiden ausfällt, wird nun die Bewertung von Kreditsicherheiten neu geregelt.  Die Mindeststandards verengen aktuelle Spielräume und sollen zu stringenten Standards im Bereich der Immobiliensicherheiten führen. Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken. Der erhöhte Wettbewerb der Kreditinstitute um rentierliche Engagements erhöht die Risikobereitschaft. Ein boomender Immobilienmarkt kommt den Banken da gerade recht.

Ob rechtzeitig und zudem noch ausreichende Risikovorsorge betrieben werden kann, darf bezweifelt werden. Die Sorgen der Bundesbank sind unübersehbar.