Ist die Frage "Aktien oder Immobilien?" Typ-Sache?  Sehen wir uns harte Fakten an. Ich meine ausnahmsweise mal nicht Zahlen und Statistiken. Sondern Leute, die seit langer Zeit in Häuser investieren: Die stehen gar nicht schlecht da.

Rendite

Warum? Immobilien bringen (laut meiner Interpretation der historischen ipd-Daten) nur etwa 4% Rendite pro Jahr. Wertsteigerung schon inbegriffen. Davon abgezogen werden muss noch die Inflation. Ganz zu schweigen vom Aufwand, den man mit Immobilien hat: Mieter oder Pächter müssen gefunden werden, Instandhaltung und Forderungsmanagement betrieben werden. Wenn man alles durchrechnet, rentieren Immobilien - von manchen Lagen und manchen Zeiten abgesehen- vergleichsweise schwach. Trotzdem stehen Immobilienbesitzer gut da.

Risiko

Und dann das Risiko. Meine eigenen Experimente mit Studenten und künstlichen Finanzmärkten bestätigen, was die Wirtschaftsgeschichte gezeigt hat: Immobilien bilden mindestens genauso Blasen wie Aktien. Vor 25 Jahren kostete ein Grundstück in Japan (ok, es war der Palast in Tokyo, aber…) so viel wie ganz Kalifornien. Ich wiederhole: ein Grundstück in einer japanischen Stadt kostete so viel wie alle Grundstücke Kaliforniens - für sich bereits einer der größten Wirtschaftsräume der Erde- zusammen. Und die letzte Immobilienkrise in den USA hat gleich eine globale Finanz- und Staatsschuldenkrise ausgelöst.

Auch im Einzelnen geht es rund. Was vorher noch eine gehobene Wohngegend war, kann binnen 15 Jahren auf niedriges Niveau sinken. Im Ruhrgebiet werden ganze Quartiere abgerissen, weil sich trotz aller Förderungen keine andere Nutzungsmöglichkeit mehr erkennen lässt. In ländlichen Gegenden gibt es oft Häuser zum Preis der Badstraße bei "Monopoli". Und Trotzdem steht der durchschnittliche Immobilienbesitzer gut da.

Gebühren, Steuern, Verträge…

...Obwohl doch schon beim Kauf der Immobilie Transaktionskosten 'noch und nöcher' anfallen. Notar, Makler und natürlich Grunderwerbssteuer. Allein für die Zeit, die man dem Notar beim Verlesen zuhören muss, ließe sich ein Tagessatz berechnen. Immerhin kann man das als (leider nicht kostenloses) Rhetorik-Training live auffassen: Wie liest man einen Text möglichst so schnell, dass niemand etwas versteht. Allein für das Verstehen der vielen separaten Rechnungen (für jeden Handgriff einen, so scheint es) braucht man zwei Doktortitel. Ist jemand der Leser dieses Artikels Notar? … Dann müssen SIE jetzt mal mir zuhören…Scherz beiseite: Immobilien kaufen ist nicht mal eben so, da bin ich mit allen seriösen Notaren einig…

Also warum um alles in der Geld-Welt sehen Immobilienbesitzer trotzdem so selten sauertöpfisch drein? Warum scheint scheinbar immer die Sonne durch die neuerdings bodentiefen Fenster der eigenen Immobilie?

Der Grund dafür ist einfach: Weil Immobilienbesitzer gezwungen sind, langfristig und stetig zu investieren und weil sie durch all das Theater rund um die Immobilientransaktion eines nicht oder nur selten tun: Verkaufen. Jedenfalls nehmen die meisten Immobilienbesitzer auf lange Sicht nichts aus ihrem Immobilienwertbestand heraus, sondern stecken im Gegenteil eher mehr hinein. Renovierung, Kredit-Abzahlung, Hinzu-Erwerb: Die Vermögensart Immobilie wird somit gehegt und gepflegt. Und das ist gut für den langfristigen Vermögensaufbau.

Aber sollten wir das nicht mit Aktien genauso machen? Wie wäre es eigentlich, wenn wir 30 Jahre lang stetig in unser Aktien-Depot einzahlen, genauso, wie wir es bei Immobilien durch unseren Kredit gezwungen wären? Wenn wir niemals etwas oder nur gelegentlich wenig entnehmen und uns ansonsten an unserem wachsenden Wert freuten? Na, das wäre wunderbar. Mit viel weniger Aufwand hätten wir bei Vermeidung der Grundfehler wesentlich mehr Rendite und alles immer notfalls in Geld zur Hand.

Aber eben das klappt oft nicht. Zu groß ist die Versuchung, durch das ständige Auf und Ab an der Börse zu verkaufen wenn man Angst kriegt, oder vor irgendwoher was gehört hat, so dass man glaubt, sich Sorgen machen zu müssen. Oder wenn man meint, man bräuchte mal einen neuen Porsche von den Gewinnen… (oder eben die eigenen vier Wände…)

Und eben weil das nicht immer, eigentlich fast nie klappt, mit dem langfristigen Investieren an der Börse sind Immobilien die bevorzugte Alternative … vor allem für diejenigen intelligenten Menschen, die wissen, was sie nicht wissen. Für die, die instinktiv spüren, dass sie selbst nicht perfekt sind. Die sich selbst klugerweise vor den Grundfehlern des Vermögensaufbaus schützen wollen, in dem sie durch ein Immobilieninvestment den richtigen Grundplan festlegen. Disziplinierte Anleger aber werden nicht alles in Immobilien stecken, sondern einen Großteil für gute Aktien übrig lassen - der Rendite zuliebe.

Ich glaube, das ist einer der besten Investment-Ratschläge, die ich geben kann: Investieren Sie in Immobilien, wenn Sie meinen, gut, aber investieren sie besser mehr in gute Aktien-Depots, und zwar so als wären es Immobilien. Also genau so lange, so stetig und so ruhig! Und dann profitieren Sie vom Zinseszinseffekt (lesen Sie hierzu den vorherigen Artikel aus dieser Reihe). Und zwar umso mehr, je höher die durchschnittliche Jahresrendite ist. Anstatt bei der Immobilienfinanzierung um jedes Zehntelprozentpünktchen Zinsen zu feilschen, kann mancher lieber versuchen, bei Aktien gleich mehrere Prozentpunkte pro Jahr an Rendite zu bekommen, sofern er langfristig investiert und mit derselben Disziplin eines Immobilienanlegers. Die Folge ist auf lange Sicht sogar: Reichtum.

Beste Grüße, Ihr

Robert Velten