Das Jahr ist fast gelaufen. Für Vermieter wird es eng, wenn sie als Abrechnungszeitraum mit ihren Mietern das Kalenderjahr vereinbart haben.

Vermieter müssen die Abrechnung dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.

Mit Abrechnungszeitraum wird der Zeitraum bezeichnet, über den die Abrechnung zu erteilen ist.

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist nach § 556 Abs. 3 BGB jährlich abzurechnen.

Das heißt: Der Abrechnungszeitraum beträgt immer 12 Monate. Er muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen.

Der Vermieter ist  verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Diesen Sachverhalt und die Konsequenzen daraus habe ich vor rund einem Jahr, am 05.11.2012  hier auf cashkurs.com ausführlich beschrieben.

Grundsätzlich sind die Betriebskosten Sache des Vermieters. Der Eigentümer hat diese Lasten zu tragen.

Der Mieter hat Zahlungen für Betriebskosten also nur zu leisten, wenn das im Mietvertrag schriftlich vereinbart ist.

Um als Vermieter sicher zu gehen sollten alle Kostenarten, die entsprechend der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind, im Mietvertrag angeführt werden. 

Der Mieter muss sich darauf verlassen können, dass keine weiteren als die vertraglich vereinbarten Belastungen auf ihn zukommen. Nach Vertragsabschluss kann sich der Vermieter nicht darauf  berufen, er hätte Betriebskosten im Vertrag „vergessen“.

Es wäre theoretisch möglich, unterschiedliche Zahlweisen für verschiedene Betriebskosten zu vereinbaren. Zum Beispiel könnte ein Teil der Betriebskosten mit einer Pauschale abgegolten werden, während ein anderer Teil mit einer monatlichen Vorauszahlung geleistet werden muss.

Die Mietvertragsparteien entscheiden, wie das geregelt werden soll. Nur, wenn ohnehin abgerechnet wird, warum nicht gleich alles?

Der Arbeitsaufwand macht keinen großen Unterschied mehr.

Welche Kosten gehören nun nicht zu den Betriebskosten und sind deshalb nicht auf den Wohnungsmieter umlagefähig?

§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung hilft uns weiter:

„Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).“

Verwaltungskosten sind also nicht umlegbar. Die Betriebskosten sind deutlich von den Verwaltungskosten abzugrenzen.

Bei freifinanzierten und Altbauwohnungen sind Verwaltungskosten auch bei anders lautender vertraglicher Vereinbarung niemals umlagefähig (OLG Karlsruhe RE WuM 88, 204).

Bei Vermietung von Geschäftsräumen sieht das anders aus. Dort besteht die Möglichkeit, Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen.

Im Satz 2 der Betriebskostenverordnung geht es weiter:

 „Zu den Betriebskosten gehören nicht:

die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch  Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“

Die laufende Instandhaltung und die Instandsetzung der Wohnung obliegen nach dem Gesetz dem Vermieter.

Wenn Reparaturen und Wiederbeschaffungen vorgenommen werden, dann sind die Kosten dafür nicht umlegbar. Auch hier gibt es  bei der Geschäftsraumvermietung zusätzliche Möglichkeiten.

Anders verhält es sich bei sogenannten Wartungskosten. Wartungsmaßnahmen sind keine Reparaturen und deshalb unter einzelnen Positionen umlegbar.

Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung im § 1, Abs. 1 wie folgt definiert:

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Folgende Kosten sind Betriebskosten nach § 2 Betriebskostenverordnung (kalte Betriebskosten):

·      die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

·      die Kosten der Wasserversorgung

·      die Kosten der Entwässerung

·      die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

·      die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

·      die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

·      die Kosten der Gartenpflege

·      die Kosten der Beleuchtung

·      die Kosten der Schornsteinreinigung

·      die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

·      die Kosten für den Hauswart

·      die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage

·      die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für Wäschepflege

·      Sonstige Betriebskosten

Unter der Position sonstige Betriebskosten können Kosten nur abgerechnet werden, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, um welche Kosten es sich dabei konkret handelt.

Zulässig wäre eine Vereinbarung, dass die Wartungskosten für den Feuerlöscher oder die Dachrinnenreinigung umgelegt werden. Die Dachrinnenreinigung muss aber in regelmäßigen Abständen erforderlich sein.

Weiterführende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier.