Wenn es im vermieteten Anwesen sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen gibt, ist vom Vermieter oder seinem Verwalter zu prüfen, ob ein sogenannter Vorwegabzug vorzunehmen ist.
Bei dem Begriff „Vorwegabzug?“ reiben sich viele verwundert die Augen und fragen sich was das bedeutet.

Beim Vorwegabzug geht es darum, dass der Vermieter zunächst die Gesamtkosten des Mietobjektes ermitteln muss. Dann muss er feststellen, welche Kosten in welcher Höhe auf die gewerblichen Flächen entfallen.

Die restlichen Kosten kann er auf die Wohnungsmieter verteilen.

Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Kostenverursachung. Zum Beispiel weil die Versicherungsprämien oder die Grundsteuer für den Gewerbeanteil höher ausfallen. Vielleicht ist ein Friseurbetrieb im Gebäude, bei dem der Wasserverbrauch stärker ins Gewicht fällt.


Der BGH hat jedoch schon 2006 entschieden, dass eine Aufteilung nur geboten ist, wenn die Kosten zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen. Der Vermieter muss die Betriebskosten nicht getrennt berechnen, wenn den Wohnungsmietern dadurch keine erheblichen Nachteile entstehen (Urteil vom 8. März 2006 VIII ZR 78/05).

Allerdings ist der Begriff „erheblich“ leider auslegungsfähig. Im Streitfall muss eben ein Gericht entscheiden, ob ein Nachteil erheblich ist oder unerheblich. Meist sind die abgelesenen Werte eines Hauptwasserzählers nicht identisch mit der Summe der Einzelwasserzähler.

In einem solchen Fall spricht man von „Messdifferenzen“. Wie ist damit umzugehen?

Falls der Hauptwasserzähler des Hauses einen größeren Verbrauch anzeigt, als die Wohnungszähler zusammen, gilt der Hauptwasserzähler. Die Wasserkosten sind dann nach dem Verhältnis der Wohnungszähler anteilig auf die Mieter verteilen.

Zeigt der Hauptwasserzähler deutlich mehr (über 20 %) als die Summe der Wohnungszähler im Haus, ist nach den Wohnungszählern abzurechnen.

Da solch hohe Differenzen eher für einen Fehler im Versorgungssystem sprechen, trägt der Vermieter die Verantwortung und Kosten dafür.


Ein Verteilerschlüssel kann unbillig sein.

Dazu ein kleines Beispiel:

Ein Vermieter wohnt alleine im Dachgeschoss in einer 150 m² großen Wohnung. Die 3-Personen-Mieterfamilie bewohnt eine 86 m² große Wohnung. Nach dem Verteilerschlüssel „Personenzahl“ hätte die Mieterfamilie für Haftpflicht, Versicherung und Grundsteuer dreimal so viel zahlen müssen wie der Vermieter.

Das ist unbillig. Im Streitfall ist davon auszugehen, dass der Vermieter einen solchen unbilligen Schlüssel abändern muss.

Stehen Wohnungen leer, so muss der Vermieter die Betriebskosten, die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen, selbst tragen.

Ist der Verteilerschlüssel die Wohnfläche, so darf in der Abrechnung die Gesamtfläche selbstverständlich nicht um die Fläche der leerstehenden Wohnung reduziert werden.


Beispiel:


Die tatsächliche Wohnfläche aller Wohnungen beträgt 1000 m². Die gesamten Betriebskosten betragen 12.000,-- €. Vier Wohnungen mit insgesamt 300 m² standen ganzjährig leer.

Die Betriebskosten für einen Mieter X mit einer Wohnungsgröße von 70 m² berechnen sich

folgendermaßen richtig: 12.000,-- € : 1000 m² x 70 m² = 840,-- €.

Falsch wäre:12.000,-- € : 700 m² x 70 m² = 1.200,-- €


Ist der Verteilerschlüssel die Personenzahl, so ist die Durchschnittsanzahl der im Haus wohnenden Personen (nach einem Stichtags- bzw. Zeitabschnittsprinzip) maßgeblich.

Weiterführende Literatur von Thomas Trepnau gibt es versandkostenfrei hier.