Der Leser unterstellt, dass eine Immobilie auf Kredit gekauft wurde und ein -vermutlich aus Sicht des Kreditnehmers- guter Vertrag vereinbart wurde. Nun weiß ich natürlich nicht, was mit einem „guten“ Kreditvertrag gemeint ist. Vielleicht Sondertilgungsrechte oder ähnliches.

An der Stelle rate ich jedem Kreditnehmer neben dem Text des eigentlichen Darlehensvertrages immer auch die sogenannte Zweckbestimmungserklärung gründlich zu lesen. Dort findet man die vielen Feinheiten, die der finanzierenden Bank zur Absicherung dienen und manchmal bis an die Schmerzgrenze des Kreditnehmers gehen. Diese Zweckbestimmungserklärung wird oft nicht, nicht gründlich genug oder zu spät gelesen.

Der Leser geht in seinem unterstellten Fall von niedrigen Zinsen und einer Zinsbindung von 10 Jahren aus. So weit so gut.

Sollte es sich bei der Immobilie um ein vermietetes Objekt handeln, so gehe ich davon aus, dass der Investor die Nettorendite und den Cashflow ermittelt hat und die Kaufentscheidung nur bei positivem Cashflow getroffen hat. Dies ist bereits eine erste, vorbeugende Maßnahme für den Fall eines Crashs.

Ich werde in einem der Folgeartikel die betriebswirtschaftlichen Erfordernisse beim Immobilieninvestment nochmal beleuchten.

Nun möchte der Leser wissen, wie man sich gegen einen maximalen Crash absichert. Wenn der Leser unter einem maximalen Crash dasselbe versteht wie ich, dann ist die Immobilie eher ein geringes Problem.

Für den Fall des maximalen Crashs ist es wichtig ausreichend haltbare Lebensmittel, Trinkwasser, Brennholz, Tauschmittel wie Silber, Gold, Alkohol, Zigaretten und eventuell eine oder mehrere Waffen zur Verfügung zu haben.

Ich gehe mal davon aus, dass er dieses schlimme Szenario nicht befürchtet, sondern im Falle großer Verwerfungen auf den Finanzmärkten und im Bankensystem seine Immobilie schützen und diese nicht an die Bank oder den Staat verlieren möchte.

Folgerichtig weist er auch auf die Möglichkeit der Inanspruchnahme eines Forward-Kredites hin.

Läuft die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens in den nächsten zwölf bis 60 Monaten aus, und der Darlehensnehmer möchte sich schon heute die momentan besonders günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern, dann kann ein Forward-Darlehen oder Vorratsdarlehen mit der Bank vereinbart werden.

Mit dem Forward-Darlehen kann der aktuelle Zinssatz bis zu 60 Monate im Voraus für eine Anschlussfinanzierung gesichert werden. Dafür vereinbart man beispielsweise heute ein Annuitätendarlehen mit einem fest vereinbarten Zinssatz.

Dieses Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem ebenfalls fest vereinbarten Termin in der Zukunft und löst dann ein bestehendes Darlehen ab. Bis zur Auszahlung des Darlehens fallen keine Zinsen an. Die Zinsbindungsfrist beginnt also erst zu laufen, wenn das Darlehen tatsächlich abgerufen wird, nicht schon mit dem Abschluss des Darlehensvertrages.

Es gibt unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten und man spricht von sogenannten echten und unechten Forward-Darlehen. Gestatten Sie mir dazu einen Hinweis auf mein BuchVermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Wohnimmobilien, in welchem diese Zusammenhänge genau beschrieben sind.

Im konkreten, vom Leser unterstellten Fall, hat der Investor noch zehn Jahre Zinsbindung vor sich. Ob sich eine Bank findet, die für einen solch langen Zeitraum ein Forward-Darlehen zur Verfügung stellt, darf bezweifelt werden.

Außerdem wird die Bank, auch bei kürzeren Zeiträumen immer eine Bereitstellungsgebühr verlangen. Die Höhe dieser Gebühr hängt von der erwarteten Zinsentwicklung und den Zeiträumen ab - und kann das ganze Vorhaben sinnlos machen. Meines Erachtens sind Forward-Darlehen dann sinnvoll, wenn die Zinsbindung in einem bis zwei Jahren ausläuft und die Restfinanzierungssumme noch hoch ist.

Gegenwetten mit Short-Positionen auf Immobilienaktien sollten nur von Finanzprofis betrieben werden, da sie mit einem Totalverlustrisiko einhergehen. Außerdem handelt es sich dabei, wie der Leser zu recht sagt um „Wetten“. Wetten kann man gewinnen, aber auch verlieren. Es ist außerdem längst nicht gesagt, dass sich die Aktien von Immobilienunternehmen genau so verhalten wie der Immobilienmarkt.

Hoffen kann man immer. Es ist aber keine Strategie. Außerdem stellt sich hier die Frage „wie viel Inflation?“ Dazu zitiere ich einen Passus aus meinem o.g. Buch:

Mit Sachwerten schlägt man erfahrungsgemäß den Geldwert. Wenn Finanzierungszinsen historisch niedrig sind, der Kaufkraftschwund des Geldes sogar über den Kreditzinsen liegt, und mir die Inflation bei der Entschuldung hilft, dann, ja dann kann man doch nichts Besseres tun, als Immobilien zu kaufen, oder? So wird es uns erzählt.

Beachte aber! Inflation ist etwas anderes als Hyperinflation oder eine Währungsreform!

Ist der Staat so weit abgewirtschaftet, dass er auch mittels andauernder Geldentwertung nicht mehr aus der Bredouille kommt, bliebe ihm noch die Währungsreform.

Hier ist höchste Vorsicht geboten! Denn in dem Fall ist es möglich, dass alle privaten Sparguthaben in einem bestimmten Verhältnis z.B. 1:10 auf die neue Währung umgestellt werden, die privaten Schulden aber im Verhältnis 1:1 weitergeführt werden. Oder auch die Schulden im Verhältnis 1:10 umgestellt werden, dann aber mit einem Faktor x multipliziert werden.

Vertraue niemals darauf, dass der Staat in einer Notsituation auf die Belange seiner Bürger Rücksicht nimmt! Nicht nur aus diesem Grund solltest Du immer so schnell wie möglich Deine Schulden abbauen. Anfängliche Tilgung bei Annuitätendarlehen mindestens drei Prozent, besser fünf Prozent. Bei den heute historisch niedrigen Finanzierungszinsen sollte das möglich sein. Wenn nur eine geringere Tilgung möglich ist, dann sollte ein preiswerteres Objekt erwogen werden, um wieder eine hohe Tilgungsquote zu erreichen.

Irgendwo in dieser Stadt stand eine Maschine…und erbrach Tag und Nacht Papier über die Stadt, das Volk. Geld nannten sie es, sie druckten Zahlen darauf, wunderbare, glatte Zahlen mit vielen Nullen… Und wenn du gearbeitet hast, wenn du dich geschunden hast, wenn du dir etwas erspart hast auf deine alten Tage – es ist schon alles wertlos geworden, Papier, Papier und Dreck!

So Hans Fallada in „Wolf unter Wölfen“.

Zahlreiche Beispiele nach dem 2. Weltkrieg zeigen, dass durchaus die Möglichkeit besteht, Schulden durch hohe Inflation oder sogar Hyperinflation zu tilgen. Das funktioniert aber nur, wenn Du ausreichend Durchhaltevermögen hast. Vor einer starken Geldentwertung kann häufig eine deflationäre Phase beobachtet werden. Die drückt die Einkommen, die Mieten, lässt die Arbeitslosigkeit steigen und reduziert Vermögenswerte. Die Darlehensverpflichtungen bleiben bestehen! Können die Raten nicht mehr bedient werden, geht alles ganz schnell den Bach runter und Deine Immobilie landet in der Zwangsversteigerung. Dafür brauchst Du Reserven und hohe Tilgungsanteile, um schnellstmöglich zu entschulden. Damit das klappt, musst Du ein paar grundlegende Dinge kennen.“

Inflation kann hilfreich sein, solange sie nicht ausartet. Zum Megacrash würde nach meinem Verständnis eine Hyperinflation gehören.

Die Antwort auf die Frage ist in obigem Zitat bereits enthalten. Im Falle einer Deflation würden die Mieten und der Immobilienwert sinken. Nicht aber die Kreditsumme. Hier gibt es nur einen effektiven Schutz: Zügige Entschuldigung.

Wer mit einer Deflation oder gar einer Deflationsspirale rechnet, sollte immer ausreichend Liquidität zur Verfügung haben, um Darlehen komplett tilgen zu können. Rechnet ein kreditnehmender Investor mit einer Deflation oder Deflationsspirale und ist nicht in der Lage einen ausreichenden Liquiditätspuffer zur Verfügung zu stellen, so bleibt nur eine Möglichkeit: Nicht kaufen!

Mit einer Investition in eine zu vermietende Immobilie wird man unternehmerisch tätig. Daraus ergeben sich gewisse Risiken. Diese sind nie komplett auszuschließen. Bestenfalls kann man sie kontrollieren. Im Falle eines Megacrashs werden die Karten aber neu gemischt.

Der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ist zwar keine unternehmerische Tätigkeit, dennoch bleiben Risiken, wenn fremdfinanziert wird. Deshalb gilt in diesem Fall erst recht: schnell entschulden!