Schon im September 2016 hat der Bundesrat beschlossen, die Grundsteuer zu reformieren. Bisher wird die Grundsteuer auf Grundlage von Werten aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) erhoben. Da sich seitdem die Preise lageabhängig unterschiedlich entwickelt haben, sei die steuerliche Gleichbehandlung nicht mehr gewährleistet.

Der Bundesfinanzhof hatte vor Jahren eine Neuregelung angemahnt. Die Grundsteuer-Erhebung in der bisherigen Form war im April vom Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe gekippt worden. Das Gericht hatte eine Neuregelung der bisherigen verfassungswidrigen Berechnungsmethode bis spätestens 2019 verlangt. Die Berechnungsmethode auf der Basis von Einheitswerten für Grundstücke, die "völlig überholt" seien führte zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" der Immobilienbesitzer.

Die gegenwärtige Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten zum 1. Januar 1964 in den westlichen bzw. zum 1. Januar 1935 in den östlichen Bundesländern.

Konzept von Olaf Scholz

Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) legt ein Konzept zur Reform der Grundsteuer vor. Das Bundesfinanzministerium plant eine Grundsteuer, die sich aus den Komponenten

•    Nettokaltmiete,
•    Wohnfläche,
•    Baujahr,
•    Grundstücksfläche und
•    Bodenrichtwert

errechnet.

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien müssen Eigenheimbesitzer künftig eine "fiktive" Miete angeben – dafür will das Finanzministerium offenbar regionale Mietpreisstufen angeben. Insgesamt müssen 36 Millionen Wohngebäude, Häuser und Grundstücke einzeln bewertet werden.

Der Immobilien- bzw. Einheitswert soll damit angehoben werden. Der Einheitswert ist die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Die sogenannte Steuermesszahl, mit welcher der Einheitswert multipliziert wird, soll im Gegenzug gesenkt werden.

Damit sollen Erhöhungen der Grundsteuer eingeschränkt werden. Allerdings liegt die Festlegung der Hebesätze nicht im Ermessen des Finanzministeriums, sondern im Ermessen der Gemeinden. Das soll auch so bleiben. Schon daraus ergibt sich, dass mit diesem Modell ein Versprechen des Bundesfinanzministers, die Steuer solle in etwa gleich bleiben, nur heiße Luft sein kann.

Nach dem Scholz-Konzept würde die Grundsteuer künftig individuell für jede Wohnung berechnet. Vermieter müssen die Höhe der Netto-Kaltmiete dem Finanzamt melden. Bayern stellt sich bereits quer. Der Vorschlag erscheint dem bayerischen Finanzminister Albert Füracker zu bürokratisch und scheint "insbesondere das Mietniveau in den Städten nochmal zu belasten und deswegen kann ich mir nicht vorstellen, dass man auf dieser Basis eine Einigung findet", so Füracker im Bayerischen Rundfunk.

Drei weitere Modelle

  • Das Kostenwertmodell; 2016 hatte sich eine Mehrheit der Länder für das sogenannte Kostenwertmodell ausgesprochen, das neben dem Bodenwert auch Baujahr und Baukosten berücksichtigt.
  • Das Bodenwertmodell; hier soll nur der Wert des Grundstücks zur Berechnung der Steuer genutzt werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) wirbt dafür.
  • Das reine Flächenverfahren; hier würde nur auf Grundstücks- und Gebäudeflächen abgestellt. Dieses Verfahren empfiehlt das ifo-Institut. Von Bayern wird es favorisiert. Damit könne am ehesten Bürokratieaufwand gespart werden.

Scholz-Modell erheblich aufwendiger

Das vom Bundesfinanzminister vorgeschlagene Modell ist letztlich ein Ertragswertverfahren, mit welchem 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Es ist aufwendig, streitanfällig und müsste regelmäßig wiederholt werden.

Außerdem würde mit der Reform von Finanzminister Olaf Scholz die Grundsteuer in den größten Städten im Schnitt um 22,1 Prozent steigen. Entsprechende Unterlagen des Finanzministeriums, sollen „Bild“ vorliegen.

Vermieter in Sicherheit?

Das führt in Ballungsgebieten zu einer entsprechend höheren Belastung der Mieter. Die umlagefähigen Betriebskosten würden steigen.

Bereits in meinem Beitrag im Jahr 2016 wies ich darauf hin, dass sich Vermieter keineswegs in Sicherheit wiegen dürfen. Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist in einem Gesetz, der Betriebskostenverordnung, definiert.

Gesetze kann man ändern. Grüne und Linke fordern bereits, durch eine Gesetzesänderung dafür zu sorgen, dass die Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umgelegt werden kann.

Bis Ende 2019 soll die Reform von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden. Ab 2020 sollen Grundstückseigentümer erstmals Steuererklärungen mit Angaben zur neuen Grundsteuer ausfüllen. Kassiert werden soll ab 2025.

Beim Scholz-Modell müssten die Bürger alle sieben Jahre die Angaben für die Grundsteuer erneuern. Andernfalls wären Bemessungsgrundlagen wieder veraltet. Über eine digital vorausgefüllte Steuererklärung soll das Verfahren nach dem erstmaligen Ausfüllen für die Folgeanträge der Bürger erleichtert werden.

Fazit

Noch ist nichts in trockenen Tüchern. Man kann jedoch davon ausgehen, dass nach dem Trommelfeuer von neuen Mieterschutzvorschriften in den letzten Jahren, eine weitere Zusatzbelastung für Eigentümer und Vermieter im Entstehen ist.

Ich werde die Diskussion verfolgen und an dieser Stelle wieder über den Fortgang berichten.

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