Es empfiehlt sich, die Entwicklung an den gewerblichen Immobilienmärkten der Vereinigten Staaten im Blick zu behalten. Immerhin hat die Kreditvergabe amerikanischer Banken an diesen Sektor in den Jahren nach der Finanzkrise ein Gesamtvolumen von rekordhohen $4,32 Billionen erreicht. 

Verschuldung um 11,3% höher als der Spitzenwert vor der Finanzkrise

Dieser ausstehende Kreditbetrag liegt nunmehr um 11,3% höher als zu Zeiten des letztmalig markierten Hochs vor Ausbruch der Finanz-, Banken- und Immobilienkrise. Das Platzen der gewerblichen Immobilienblase in den USA zog damals die Kredit- und Häusermärkte mit in den Abgrund.

Bislang ungesehene Regierungs-Bailouts, direkte Kapitalinjektionen und eine neue Flut von durch die Federal Reserve elektronisch erzeugten Geldes kamen dem CRE-Sektor in den USA zugute, womit eine erneute Reflationierung der Vermögenspreise in diesem Bereich begann.

Fed-Gouverneure warnen: Hohe Fremdfinanzierungsquote existenzbedrohlich für Banken

Im gewerblichen Immobiliensektor ist der Faktor Fremdfinanzierung immanent wichtig. Im Angesicht der anhaltenden Pleite- und Insolvenzwelle im stationären Einzelhandel und unter Einkaufszentren und Shopping Malls in den Vereinigten Staaten sind es vor allem kleinere – und auf CRE-Kredite spezialisierte – Banken, die hier im Fokus stehen.

In den vergangenen Monaten hatte eine Reihe von Fed-Gouverneuren darauf hingewiesen, dass die gewerblichen Immobilienmärkte zu einem der Bereiche zählten, in denen das Platzen einer Preisblase die Stabilität des Finanzsystems per se zu gefährden drohe, weil der Grad der Fremdfinanzierung in diesem Sektor kreditgebende Banken im Falle des Ausbruchs einer Krise in ihrer Existenz bedrohe.

Wer die Ereignisse zwischen den Jahren 2006 und 2009 noch gut in Erinnerung hat, wird nicht umhinkommen, als den mahnenden Stimmen unter regionalen Fed-Gouverneuren recht zu geben. Denn CRE-Kredite leisteten damals ihren ganz eigenen Beitrag, um das globale Finanzsystem an den Rand des Zusammenbruchs zu bringen.

Wiederholung? Abschwung voraus!

Nach der großen Sause begann damals alles, wie die Dinge stets beginnen. Waren es zuerst die CRE-Krediten zugrundeliegenden Sicherheiten, die in den Keller rauschten, vollzogen die Preise an den gewerblichen Immobilienmärkten der USA diese Entwicklung schließlich mit einer zeitlichen Verzögerung nach.

Es erweckt den Eindruck, als ob sich eine ähnliche Entwicklung in den USA wiederholen könnte. Denn heillos inflationierte CRE-Immobilienpreise scheinen ihr Hoch mittlerweile gesehen zu haben, worauf der Eintritt in die nächste Abschwungphase wohl erfolgt ist.

Commercial Property Price Index hat seit Hoch im September 1,7% verloren

In Zeiten der globalen Finanzkrise kollabierten die gewerblichen Immobilienpreise in den USA um knapp 40%, was sich unter anderem an der Entwicklung des Commercial Property Price Index ablesen lässt. Die darauf einsetzenden Bemühungen zur Reflationierung der Wirtschaft und der Vermögensmärkte in den USA durch Regierung und Federal Reserve hatten – ausgehend von dem im Mai 2009 ausgebildeten Tief – eine erneute Verdopplung der CRE-Preise in den Vereinigten Staaten zur Folge.

Das Hoch wurde augenscheinlich im September des Jahres 2017 ausgebildet. Zu diesem Zeitpunkt notierte der Commercial Property Price Index noch einmal rund 26,5% oberhalb von seinem vor Ausbruch der globalen Finanzkrise ausgebildeten Blasenhochs.

Seit September 2017 hat der Index kumuliert um 1,7% nachgegeben. Allein im März kam es zu einem Rückgang von 1% gegenüber dem Vormonat. Im Vergleich mit dem Vorjahr haben die CRE-Preise in den USA im Monat März um 2,15% nachgegeben. Damit liegt der Index wieder auf dem Niveau, das zuletzt im Mai des Jahres 2016 gesehen wurde.

Der nachfolgende Chart 2 zeigt die prozentualen Rückgänge des Commercial Property Price Index im Vergleich mit den jeweiligen Monaten des Vorjahres in einem Zeitintervall, das bis zur globalen Finanzkrise zurückreicht.

Ins Auge fallen hierbei unter anderem die sich beständig verlangsamenden Preiszuwächse auf Jahresbasis seit dem Jahr 2015, die sich mittlerweile seit Ende des vergangenen Jahres in Preisrückgänge verwandelt haben. Im März kam es gar zu einem deutlichen Preisabschwung.

Ein Blick auf die Einzelkomponenten des Commercial Property Price Index

Wer einen Blick auf die Einzelkomponenten des Index´ wirft, erkennt, dass die Preise im Industriesektor momentan noch am besten performen. Immerhin lagen die Preise in diesem Bereich im März um rund 11% höher als im Vorjahresmonat. Dieser Bereich beinhaltet den Bau und die Vermietung von Lagerhäusern und Auslieferungszentren im ganzen Land, die im Amazon-Zeitalter auch im Einzelhandel eine immer größere Bedeutung gewinnen, um mit einer stark wachsenden Internetnachfrage mithalten zu können.

Dahingegen trat der Sub-Index für Mehrfamilienhäuser über den Zeitraum der vergangenen zwei Jahre nahezu auf der Stelle. Im Jahr 2017 setzte gar ein Abschwung ein, worauf zuletzt wieder eine leichte Preiserholung in diesem Sektor folgte. Im März lagen die Preise in diesem Bereich um knapp 4% oberhalb der im Vorjahr ausgebildeten Preisdelle. Trotz allem notieren die Preise in diesem Sektor nach wie vor unterhalb von ihren vor zwei Jahren ausgebildeten Preishochs.

Der Sub-Index für die Hotel- und Übernachtungsbranche ist seit dem Jahr 2015 in einen Abschwung eingetreten, von dem sich der Sektor bis dato nicht mehr erholt hat. Internet-Dienstleister wie Airbnb.com & Co. dürften mittlerweile ihren Tribut eingefordert haben.

Auch im wichtigen Bereich der Bürogebäude läuft es in den USA keineswegs mehr rund. Hierbei muss allerdings nach Regionen unterschieden werden. Ganz besonders schwer tut sich inzwischen die Region Nordost, somit also Bundesstaaten wie New York, New Jersey und Connecticut. Im März sank der Sub-Index um 2% gegenüber dem Vormonat, während sich auf Jahresbasis ein Rückgang von 1,1% verzeichnen ließ.

Blutbad im Stationären Einzelhandel wird Sogwirkung entfalten

Jener Sektor, der bislang erwartungsgemäß am härtesten getroffen wurde, ist der stationäre Einzelhandelssektor. Der Sub-Index für Shopping Malls rauschte innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 14% in die Tiefe. Im März beschleunigte sich diese Talfahrt, in dem es zu einem Preisrückgang von 5% gegenüber dem Vormonat kam. Sein Hoch bildete dieser Sub-Index bereits Ende des Jahres 2016 aus, um seitdem um insgesamt 16% nachzugeben.

Aufgrund der großen Bedeutung des stationären Einzelhandelssektors für die Entwicklung der allgemeinen CRE-Preise lässt sich damit rechnen, dass der Preisabschwung in diesem Sektor schon bald auch auf andere Sub-Indizes überspringen wird. Insbesondere die Kreditgeber von Shopping Malls sowie Halter von durch CRE-Immobilien besicherte Hypothekenanleihen (CMBS) wird es wohl einmal mehr überaus hart treffen.

Es gibt auch immer einen Gewinner…

In Krisenzeiten gibt es stets Gewinner und Verlierer. Während der klassische und stationäre Einzelhandelssektor bereits seit einiger Zeit zu den größten Verlierern avanciert, tun sich hingegen Chancen im Industriesektor auf, der von einer anhaltenden Verlagerung der Nachfrage und Kaufgewohnheiten in die virtuelle Welt des Internets durch den Bau, den Verkauf und die Vermietung der hierfür benötigten Infrastruktur profitiert.

Gleichzeitig lässt sich konstatieren, dass dieser massive Umbruch im Angesicht eines allgemein einsetzenden Abschwungs an den gewerblichen Immobilienmärkten in den USA stattfindet. Zuvor ist es Regierung und Federal Reserve nochmals gelungen, diesen Sektor über einen Zeitraum von sieben Jahren massiv zu reflationieren.

Die Grundlage bricht weg...

Diese Bemühungen fußten hauptsächlich auf der Bereitstellung von viel zu billigen Krediten, die sich im Angesicht der aktuellen Entwicklungen deutlich verteuern. Im Monat März setzte sich der massive Abschwung im stationären Einzelhandel der USA nahtlos fort, wodurch vor allem auch eine ganze Reihe von Private-Equity-Firmen hart getroffen werden dürften, die sich im Zuge des letzten Abschwungs verstärkt in diesen Sektor eingekauft hatten.

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