Immobilien sind gefragt wie nie. Die große Mehrheit der Marktteilnehmer hat ihren Fokus ausgerechnet auf den am stärksten reglementierten Bereich, auf Wohnimmobilien, gerichtet.

Historisch sind Wohnimmobilien in Deutschland, aufgrund ihrer Sozialfunktion und dem nach wie vor hohen Mieteranteil, ein Spielball der Sozialpolitik. Mietpreisbremse, Kündigungsschutz, mangelnde Gestaltungsspielräume in Mietverträgen und viele weitere Mieterschutzbestimmungen sind Vermietern von Wohnraum bestens bekannt.

Nun sieht es zwar so aus, als wäre man Justizminister Maas bald los – ob Besseres nachkommt, steht jedoch in den Sternen. Ob die SPD ihren Auftrag, die AfD als Oppositionsführerin zu verhindern, erfüllen wird, werden die nächsten Wochen zeigen. Dem Lockruf von Ministerposten ist nur schwer zu widerstehen.

Ein Drittel der Landesfläche bewaldet

Mit einem Stück Wald lassen sich durchaus Renditen erzielen, die jenen von Wohnimmobilien nicht nachstehen. Bei den Preisübertreibungen im Wohnimmobilienmarkt dürfte die Rendite aus Waldflächen in den meisten Fällen sogar deutlich höher sein.

Der Wald in Deutschland umfasst mit über 11 Millionen Hektar ein Drittel der Gesamtfläche des Landes. In den deutschen Wäldern wachsen rund 90 Milliarden junge und alte Bäume mit einem Holzvorrat von insgesamt 3,7 Milliarden Festmeter.  Der Festmeter (fm oder F) ist ein Raummaß für Rundholz, also in aller Regel nicht weiter verarbeiteter Stammstücke gefällter Bäume. Ein Festmeter entspricht einem Kubikmeter fester Holzmasse, d. h. ohne Zwischenräume in der Schichtung. Für eine annähernd präzise Berechnung muss jeder einzelne Stamm bzw. jedes Stammstück vermessen werden.

Die Definition des Bundeswaldgesetzes (BWaldG) für Wald lautet: „Wald im Sinne dieses Gesetzes ist jede mit Forstpflanzen bestockte Fläche. Als Wald gelten auch kahlgeschlagene oder verlichtete Grundflächen, Waldwege, Waldeinteilungs- und Sicherungsstreifen, Waldblößen und Lichtungen, Waldwiesen, Wildäsungsplätze, Holzlagerplätze sowie weitere mit dem Wald verbundene und ihm dienende Flächen.“

Waldformen

Laut der Schutzgemeinschaft Deutscher Wald (SDW) ist Deutschland eines der waldreichen Länder der Europäischen Union. In den letzten zehn Jahren habe die Waldfläche um 50.000 ha, also 0,4 % zugenommen. (Quelle: Bundeswaldinventur, BWI). Im Durchschnitt kommen auf einen Hektar Wald sieben Einwohner. Die waldreichen Nachbarländer Schweiz kommen auf sechs, Österreich ca. zwei, Frankreich ca. vier, Schweden 0,3 und Finnland 0,2 Einwohner pro Hektar Wald.

Mit der Bundeswaldinventur 2004 wurde zum ersten Mal nach der Wiedervereinigung der Wald in ganz Deutschland einheitlich und in allen Besitzformen durch eine Stichprobe erhoben. In den alten Bundesländern wurde bereits 1987 eine Inventur durchgeführt und lässt deshalb nur für dieses Gebiet Rückschlüsse über die Entwicklungen im Ökosystem Wald zu.

Der Wald in Deutschland bestehe zu 99 % aus Hochwald, so die SDW.  Dieser entstehe durch Naturverjüngung, Saat und Pflanzung. Zum Hochwald gehöre auch der Plenterwald, der fast ausschließlich in Bayern (zu 64,9 %) und in Baden-Württemberg (zu 31,6 %) vorhanden sei. Im Plenterwald seien die Bäume unterschiedlichen Alters und unterschiedlicher Größe kleinflächig und auf Dauer gemischt vorhanden. Diese Waldform führe zu einer stetigen Verjüngung und Ernte.

Eine weitere Waldform sei der Niederwald mit 0,7 %. Bei dieser Nutzungsform würden Bäume in kurzen Abständen (ca. 15 bis 30 Jahren) genutzt.

Eigentumsverteilung

Savills Research berichtet, dass sich die Hälfte des Waldes in Privatbesitz befindet, wobei es nur sehr wenige große Forsteigentümer gibt und hier Adelsfamilien dominieren.

Auch der Transaktionsmarkt für Forstimmobilien sei sehr kleinteilig. Im Durchschnitt wechseln lediglich ca. 2 ha für 15.000 Euro pro Transaktion den Eigentümer. Insgesamt beläuft sich das jährliche Transaktionsvolumen auf etwas mehr als 300 Mio. Euro.

Waldflächenanteil in Deutschland auf Kreisebene

Quelle: BBSR, Kartengrundlage BKG

Werthaltigkeit und Rendite

Für die Investition in Forstimmobilien spricht einerseits ihre Wertbeständigkeit. Andererseits bringt die Bewirtschaftung von Waldflächen regelmäßige Erträge. Den Löwenanteil der Erträge liefert, mit knapp 90 Prozent, der Holzverkauf. Da das Holzangebot eine recht stabile Größe ist, wird der Holzpreis wesentlich durch die Nachfrage bestimmt.

Holz dient der Industrie und der Bauwirtschaft als Werkstoff. Holz wird jedoch in den letzten Jahren wieder zunehmend als Energieträger nachgefragt. In den letzten fünf Jahren hat sich der Holzanteil an der Energieversorgung verdoppelt.

Quelle: Bundesministerium für Ernährungund Landwirtschaft (BMEL),  HB = Holzbodenfläche, **= bei 7500 €/ha Immobilienwert.