Jones Lang LaSalle (JLL)  hat nun seinen Marktbericht für das  1. Halbjahr 2017 in Deutschland veröffentlicht. Das Unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) bietet weltweit spezialisierte Dienstleistungen und Beratungen für Investoren  im Immobilienbereich an. In Deutschland gehört es zu den führenden Unternehmen in diesem Bereich.

Nach dem neuesten Marktbericht  habe sich das hohe Mietpreiswachstum bei Wohnimmobilien des letzten Jahres in den meisten der acht  untersuchten Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) fortgesetzt. Auf Jahressicht betrage das gemittelte Plus rund 7 %. Die Spanne reicht dabei von unter 1 % in Hamburg bis 13 % in Berlin. Damit ergibt sich ein Mietpreisanstieg seit 2004 zwischen + 32 Prozent in Köln und + 80 % in Berlin.

Über alle untersuchten Städte hinweg weisen die angebotenen Kaufpreise auf Jahressicht mit knapp + 8 % nur noch geringfügig höheren Zuwachsraten als die Mietpreise auf. Seit 2004 stiegen die Kaufpreise damit zwischen 10 % (in Leipzig) und 129 % (in Berlin).

In München und Stuttgart steigen Mieten schneller als Kaufpreise

Den höchsten Anstieg bei den angebotenen Mietpreisen im ersten Halbjahr 2017 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres verzeichnete Berlin mit einem Zuwachs von rund 13 %, gefolgt von München (11 %). In Stuttgart und Köln stiegen die Mieten um 8 bzw. 9 %, in Düsseldorf und Leipzig um 6 %. Einen deutlich geringeren Zuwachs zeigte Frankfurt (3 %).

Nahezu unverändert die angebotenen Mietpreise in Hamburg. Nachdem es 2014 und 2015 noch nach einer leichten Beruhigung der stark steigenden Mietpreise ausgesehen hatte, stellen sich 2016 und 2017 vor allem in Berlin und München neue Höchstwerte bei der Mietentwicklung ein. „Trotz leicht steigender Fertigstellungszahlen und einer anziehenden Mietregulierung legt die Teuerungsrate der Angebote vor allem in diesen beiden Metropolen noch zu“, kommentiert Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Berlin.

Und weiter: „Selbst wenn die hohen Bevölkerungszuwächse der letzten beiden Jahre sich nicht wiederholen sollten, spricht bei anhaltendem Wirtschaftswachstum alles für eine Fortsetzung der internationalen Arbeitsmigration nach Deutschland und damit mittelfristig für eine weiter steigende Nachfrage auf den Mietmärkten der wirtschaftsstärksten deutschen Metropolen.“

Angebots-Kaufpreise in Berlin am stärksten gestiegen

Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin mit knapp 13 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten. Zweistellig bilanziert auch der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf mit +10 %. Hamburg, Frankfurt, Leipzig und Köln verzeichnen einen Anstieg zwischen 7 und 9 %. Unterhalb des jeweiligen Mietpreisanstiegs notieren mit + 5 % bzw. + 3 % München und Stuttgart.

„Durch den stärkeren Anstieg der Mieten bei gleichzeitig geringerem Wachstum der Kaufpreise fallen die Entwicklungsraten des Eigentums- und des Mietsegments in einigen Städten beinahe gleich hoch aus. Nur in Hamburg und Frankfurt übertrifft der Anstieg der Kaufpreise weiterhin die Mietentwicklung. Hier ziehen die Mieten aktuell weniger stark an als in den anderen Großstädten, teilweise zurückzuführen auf die zuletzt angestiegene Bautätigkeit im Mietwohnungsbau. Dennoch bleiben die Wachstumsraten auch auf den Märkten für Eigentumswohnungen weiterhin hoch“, so Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt.

die einzelnen Städte im Überblick:

Mit einer erneut hohen Wachstumsrate von 10,5 % auf Jahressicht festigt München einmal mehr seinen Status als Stadt der teuersten Mieten. Für eine Mietwohnung müssen aktuell im Mittel 18,70 Euro/m²/Monat kalkuliert werden. In Frankfurt, der zweitteuersten untersuchten Stadt, werden Mietwohnungen für 13,70 Euro/m²/Monat angeboten, der Anstieg fällt mit 3,2 % hingegen wie in den Vorjahren vergleichsweise moderat aus. Mit einem Zuwachs von 8,0 % stiegen die Mieten in Stuttgart kräftig auf 13,55 Euro/m²/Monat, auf dem Hamburger Mietmarkt stagnieren sie dagegen nahezu bei 11,55 Euro/m²/Monat (+0,7 %). Mit + 9,3 % verbucht Köln das dritthöchste Mietpreiswachstum der untersuchten Städte auf 11,50 Euro/m²/Monat und platziert sich erneut vor Düsseldorf (+6,2 % auf 11,00 Euro/m²/Monat).

Einmal mehr erfahren die Angebotsmieten in Berlin mit 12,8 % auf Jahressicht den größten Preisschub und notieren damit gleichzeitig den höchsten jährlichen Zuwachs seit 2004. Das Mietpreisniveau klettert auf 10,80 Euro/m²/Monat und damit in die Nähe der 11 Euro-Marke. Satte 80 % beträgt damit der Zuwachs der Medianmiete in der Hauptstadt seit 2004. Selbst München mit + 68 % kommt nicht an diese Teuerungsrate heran. Ein vergleichsweise niedriges Mietniveau von 6,55 Euro/m²/Monat bei einem stabilen Aufwärtstrend (+6,0 % auf Jahressicht) verzeichnet nach wie vor die Stadt Leipzig.

„Seit 2004 fiel das Mietpreiswachstum in Hamburg halb so hoch aus wie in Berlin, auch die Folge eines in Hamburg frühzeitig und kooperativ geführten Bündnisses für Wohnen mit allen beteiligten Marktakteuren. Davon ist Berlin noch weit entfernt. Aktuelle Baugenehmigungszahlen lassen für 2017 in Berlin bestenfalls eine Stagnation der Bautätigkeit vermuten, sodass die Mietpreise, trotz politischer Versuche die Mieten zu deckeln, aufgrund der immensen Nachfrage weiter deutlich ansteigen werden“, so Heidrich.

Und weiter: „Baulandverknappung, langsame Genehmigungsprozesse in den Baubehörden, steigende politische Anforderungen mit sozialem Wohnungsbau und bürgerschaftliche Proteste gegen Verdichtung und Neubau erschweren und verteuern letztendlich nicht nur in Berlin das Bauen zunehmend.“

Fazit

In Berlin hatte sich schon vor Beginn der Immobilienhausse ein Mietpreisschub angestaut.
Langfristig können die Kaufpreise nur steigen, wenn die Mietpreise mit nach oben marschieren. Die Untersuchung von JLL vermittelt den Eindruck, dass genau das nun endlich erfolgt.

Vorsicht und Augenmaß bei der Auswahl ist dennoch mehr als angebracht. Die Durchsetzungsmöglichkeit von Mietpreissteigerungen hängt im Gegensatz zu Kaufpreisanstiegen nicht von den Darlehenszinsen sondern von den verfügbaren Einkommen ab. Entwickeln sich die Einkommen weiter wie bisher, dürfte die Belastungsgrenze für Mieter zügig erreicht werden.