Nach dem Immobilienmarktbericht der DG HYP bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch - trotz langsamer steigender Mieten.

Die Mietpreise in den Metropolen zogen seit  der Jahrtausendwende bei neu gebauten Wohnungen  im Durchschnitt um mehr als 40 Prozent an. Die Triebfeder war der Einwohnerzuwachs. Die Einwohnerzahl der sieben Top-Standorte ist seit 2000 um fast 10 Prozent gestiegen. Das sind rund 800.000 Menschen, was angesichts vieler Single-Haushalte überschlägig einer zusätzlichen Nachfrage von fast 550.000 Wohnungen entspricht.

Am stärksten war der Einwohnerzuwachs in München. Hier ist die Einwohnerzahl seit 2000 um fast 20 Prozent gestiegen. Auf Platz 2 folgt Frankfurt mit einem Plus von 12 Prozent.

Quelle: Feri, eigene Berechnungen der DG HYP

Seit 2000 wurden jedoch nur 350.000 Wohnungen neu gebaut.

Der Anteil leer stehender Wohnungen ist in den letzten Jahren stetig  gesunken. Der von CBRE/empirica zuletzt für 2013 ermittelte marktaktive Leerstand, der nur die kurzfristig tatsächlich vermietbaren Wohnungen berücksichtigt, reicht von 0,4 Prozent in München bis 1,8 Prozent in Berlin. Inzwischen dürften die Werte noch niedriger liegen. Damit kann der Wohnungsbedarf nicht mehr aus dem Bestand bedient werden. Obwohl die Neubautätigkeit in den letzten Jahren gestiegen ist, reicht das derzeitige Fertigstellungsvolumen an den Top-Standorten nicht aus, um den Wohnraumbedarf zu decken.

Das zeigt eine im August veröffentlichte Studie vom Institut der Deutschen Wirtschaft zum künftigen Wohnungsbedarf. Nach den Berechnungen des  Instituts der deutschen Wirtschaft müssten in den Metropolen von 2015 bis 2020 noch deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Das Fertigstellungsniveau müsste in diesem Zeitraum, basierend auf den schon vergleichsweise hohen Wohnbauaktivitäten im Jahr 2014, in Düsseldorf um 16 Prozent und in Berlin sogar um 125 Prozent zulegen, um den Wohnungsbedarf zu decken.

Quelle: Statistisches Bundesamt, IW Köln

Die DG HYP meint dazu: „Es dürfte allerdings schwierig werden, den Wohnungsbau in den ohnehin schon dicht besiedelten Ballungsräumen so stark auszuweiten, weil es an den notwendigen Flächen mangelt. Am einfachsten lassen sich noch Gewerbebrachen für den Wohnungsbau nutzen. Das ist allerdings oft schon geschehen. Sobald aber die Nutzung von Grünflächen, landwirtschaftlichen Flächen, Kleingärten oder die Nachverdichtung bestehender Wohnquartiere diskutiert wird, stoßen Neubauprojekte regelmäßig auf Widerstand der heutigen Wohnbevölkerung. Und die verfügbaren Baugrundstücke sind oft so teuer, dass die notwendigen Mieten für die dort gebauten Wohnungen für große Teile der Stadtbevölkerung nicht mehr erschwinglich sind. Es ist also wahrscheinlich, dass die Knappheit am Wohnungsmarkt, die schon bisher das Wohnen in den Ballungsräumen verteuert hat, auch zukünftig für weiter anziehende Mieten sorgen wird. Die Mietsteigerungen dürften aber nicht mehr an die Zuwachsraten der vergangenen Jahre heranreichen. Das ist auch eine Folge des schon gestiegenen Mietniveaus. So führt heute ein Anstieg der durchschnittlichen Quadratmetermiete um 50 Cent nicht mehr zu einem Plus von 6 Prozent wie im Jahr 2000, sondern „nur“ noch zu einer Steigerung von 4 Prozent.“

Außerdem würde es schwieriger, immer höhere Mieten durchzusetzen. Denn für den Teil der Städter, die sich die hohen Neubaumieten noch leisten könnten, sei durch die größeren Fertigstellungszahlen auch das Angebot gewachsen. Zudem dürfte das hohe Mietniveau auch zu einer abnehmenden Mietermobilität führen. Statt in eine größere Wohnung umzuziehen, arrangierten sich Mieter mit der bewohnten kleineren, aber eben günstigeren Wohnung. Außerdem führten die hohen Mieten der Top-Standorte dazu, dass Wohnungssuchende auf Standorte im Umland auswichen.

Solche Sättigungstendenzen seien in der Mietentwicklung der Top-Standorte bereits sichtbar. Der Miettrend sei zwar durchgängig positiv, das Anstiegstempo habe aber spürbar nachgelassen. Vom starken Mietanstieg mit 7 Prozent im Jahr 2012 sei die aktuelle Mietdynamik mit weniger als 3 Prozent weit entfernt.

Quelle: Bulwien Gesa, eigene Berechnungen der DG HYP

München ist der einzige Top-Standort, in dem die die Mieten derzeit trotz des mit Abstand höchsten Niveaus noch rascher anstiegen.

München weist den niedrigsten Wohnungsleerstand, den stärksten Einwohneranstieg und das höchste Kaufkraftniveau auf.

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse bleiben abzuwarten. Neubauwohnungen sind davon (noch) ausgenommen.

Die GD HYP wörtlich: „Durch die Deckelung beziehungsweise den verlangsamten Mietanstieg von Bestandswohnungen vergrößert sich aber der Mietabstand zwischen neuen beziehungsweise grundlegend sanierten Wohnungen und Bestandswohnungen.

Damit werden Bestandswohnungen relativ attraktiver, so dass Mietinteressenten die Wohnungssuche möglicherweise stärker auf Bestandswohnungen fokussieren.“

Quelle: www.numbeo.com

Der Mietpreisanstieg dürfte sich deutlich verlangsamen. Vor allem das erreichte Mietniveau an den Top-Standorten von über 12 Euro je Quadratmeter für die durchschnittliche Erstbezugsmiete und über 17 Euro im Spitzensegment bremsten im Zusammenspiel mit dem vergrößerten Neubauangebot. Und die anhaltend niedrigen Zinsen sorgten dafür, dass der Kauf einer Wohnung trotz der schon kräftig gestiegenen Preise immer als noch vergleichsweise attraktiv angesehen werden könne. Die DG HYP rechnet für das laufende und kommende Jahr mit einem Mietpreisanstieg von  etwas mehr als 2 Prozent.

Noch etwas darunter liegt die Erwartung für die maximale Erstbezugsmiete mit etwas über 1 beziehungsweise nicht ganz 2 Prozent.

Fazit

Am 03.02.2016 hat das Bundeskabinett die Einführung einer Sonderabschreibung zur Förderung des Wohnungsneubaus beschlossen (ich berichtete hier).

Die Sonderabschreibung soll und wird, neben anderen Maßnahmen, den Mietwohnungsbau beflügeln.

Der Marktbericht der DG HYP zeigt, dass nur noch mit einem verhaltenem Mietpreisanstieg zu rechnen ist. Das Verhältnis von Einkaufspreisen zu Mieteinnahmen wird täglich unattraktiver. Hinzu kommt, dass bei dem in naher Zukunft zu erwartenden Bauschub der Sättigungspunkt, basierend auf heutigen Daten, im Jahr 2020 überschritten sein dürfte. Erfahrungsgemäß führen Sonderabschreibungen zu noch höheren Kaufpreisen. Das Ergebnis ist, dass der Investor von der höheren Abschreibung nicht wirklich profitiert, da er den Abschreibungsvorteil in den meisten Fällen mitbezahlt.

Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung dürfte für den durchschnittlichen Anleger nur noch in ganz wenigen Fällen nachhaltig attraktiv sein.

Kauf zur Eigennutzung steht auf einem anderen Blatt.