Neben dem Hypothekendarlehen kann mit einem Bausparvertrag oder Versicherungsdarlehen finanziert werden. Auch Mietkauf- und Optionskaufmodelle werden aktuell stärker beworben.

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag beruht auf einem einfachen Prinzip. Da wird über mehrere Jahre Geld angespart und der Sparer erhält später ein mit einer Zinsgarantie ausgestattetes Bauspardarlehen. Beim Abschluss des Bausparvertrags werden Gebühren zwischen 1 und 1,6% fällig. Damit werden die Vertriebskosten wie die Provisionen bezahlt.Während der Ansparphase werden aktuell Guthabenzinsen zwischen 0,20 und 0,75% bezahlt. Für das Darlehen, das später ausgezahlt wird, werden zwischen 1,3 und 2% Sollzinsen berechnet.

Dass der Abschluss eines Bausparvertrages bei den derzeit extrem niedrigen Finanzierungszinsen nicht wirklich Sinn macht, zeigt auch die Tatsache, dass die Neuvertragsabschlüsse im Jahr 2014 um 27 % eingebrochen sind. Aber auch Bausparkassen haben teilweise Altverträge gekündigt, da wegen der günstigen Zinsen das System ins Wanken kam. Damit das Bauspardarlehen ausbezahlt werden kann, müssen zwischen 40% und 50% der Bausparsumme angespart sein. Je nach Tarif dauert die Mindestsparzeit zwischen zwölf und achtzig Monate. Bausparverträge werden außerdem staatlich gefördert. Allerdings recht spärlich. Die Förderung erfolgt mittels Wohnungsbauprämie, vermögenswirksamer Leistungen und Arbeitnehmersparzulage. Damit lässt sich vielleicht die Abschlussgebühr wieder rausholen.

Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen handelt es sich um eine Kombination aus Darlehensvertrag und Kapitallebensversicherung. Das Darlehen wird während der gesamten Laufzeit nicht getilgt. Der Darlehensnehmer zahlt nur die Zinsen und die Beiträge zur Lebensversicherung. Mit Fälligkeit der Kapitallebensversicherung wird mit dieser das Darlehen getilgt. Im Todesfall wird die Versicherungssumme ausgezahlt und damit das Darlehen getilgt. Nach Ablauf der Versicherung erhält der Versicherungsnehmer die eingezahlten Beiträge mitsamt den garantierten Zinsen und den möglichen Überschussanteilen. Das Steuerprivileg ist jedoch schon im Jahr 2005 weggefallen. Auf die Renditeprobleme der Lebensversicherer der letzten Jahre braucht man eigentlich schon nicht mehr hinweisen. Es ist gar nicht mehr einschätzbar, ob die Summe dann zur Schuldentilgung reicht. Wenn nach Auslaufen der Zinsbindung die Zinsen steigen, sind die Schulden noch um keinen Euro reduziert! Das kann einem Darlehensnehmer das Genick brechen. Mein Rat: Finger weg von diesem Modell! Die Absicherung für den Todesfall ist auch über die Risikolebensversicherung machbar.

Hypothekendarlehen

Beim Hypothekendarlehen handelt es sich um ein Darlehen, das „dinglich abgesichert“ wird. Das bedeutet, dass für die Bank in der Abteilung III des Grundbuches eine Grundschuld eingetragen wird. Sie erhält somit ein Grundpfandrecht. Die Immobilie wird zur Sicherheit für die Bank. Das ermöglicht der Bank die Verwertung der Immobilie bis hin zur Versteigerung, falls die Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt werden. Das, was häufig „Hypothekendarlehen“ genannt wird, ist tatsächlich eine Grundschuld. Typischerweise werden diese Darlehen zur Immobilienfinanzierung als Annuitätendarlehen gestaltet. Dabei setzt sich jede Rate aus zwei Teilen zusammen. Aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Da mit jeder Rate die Schuld um den jeweiligen Tilgungsanteil reduziert wird, wächst während der Rückzahlungsdauer der Tilgungsanteil und schrumpft der Zinsanteil.

Mietkauf

Beim Mietkauf wird der Kaufpreis für die Immobilie nicht sofort in einer Summe bezahlt. Der Verkäufer stundet dem Käufer den Kaufpreis. Der Käufer zahlt an den Verkäufer eine monatliche Miete. Ein Teil dieser Miete sind Zinsen für den gestundeten Kaufpreis und ein Teil dient zur Tilgung des Kaufpreises. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, den restlichen Kaufpreis nach einer vereinbarten  Zahl von Jahren an den Verkäufer zu zahlen. Für den Käufer müssen Sicherheiten im Grundbuch eingetragen werden. Er will ja die Gewissheit haben, dass er mit Zahlung des Restkaufpreises auch auf jeden Fall Eigentümer der Immobilie wird. Ein Instrument dafür ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Beim Mietkaufmodell verpflichtet sich der Käufer jetzt, dem Verkäufer zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Preis zu bezahlen.

Optionskauf

Optionskaufmodelle werden häufig von spezialisierten Wohnungsgenossenschaften angeboten. Der Optionskauf ist eine spezielle Form des Mietkaufmodells. So erwirbt beispielsweise eine Wohnungsgenossenschaft eine Immobilie und vermietet diese. Gleichzeitig wird dem Mieter das Recht eingeräumt, der Wohnungsgenossenschaft die Immobilie in bis zu 25 Jahren zu einem heute festgelegten Preis abzukaufen. Diese Option kann der Mieter ausüben, er muss aber nicht. Das übliche Optionskaufkonzept funktioniert ähnlich dem Bausparen. Zunächst beteiligt sich der Mietkaufinteressent an der Genossenschaft. Die Höhe der Beteiligung hängt ab von dem Betrag, den er später für den Immobilienerwerb zur Verfügung haben möchte. Diese Beteiligung muss normalerweise sofort eingezahlt werden. Es kann aber auch vereinbart werden, diese Zahlung in monatlichen Raten zu leisten. Wird der Vertrag nach einigen Jahren  “zuteilungsreif” (wie beim Bausparvertrag), kann sich der Mietkäufer eine Immobilie aussuchen, die die Wohnungsgenossenschaft für ihn erwirbt und zu einer am Anfang festgelegten Miete an den Mietkäufer vermietet. Zu der Miete von derzeit 4 bis 5 % zahlt der Mietkäufer zusätzlich Sparbeiträge. Diese Ratensparpläne sollen dann reichen, um die Immobile in spätestens 25 Jahren zu erwerben. Es ist jedoch von jedem Kaufinteressenten, selbst den jeweiligen Optionskaufvertrag im Detail zu prüfen oder von einem Fachmann überprüfen zu lassen, da im wesentlichen Vertragsfreiheit besteht und dies enorme Gestaltungsspielräume schafft.

Fazit

Ob das Mietkaufmodell oder das Optionskaufmodell zweckmäßig ist, hängt zuletzt von der Gesamtkostenbelastung im Vergleich zum üblichen Annuitätendarlehen ab. Das dürfte bei den derzeitigen niedrigen Zinsen für die Anbieter der Miet- und Optionskaufmodelle nicht einfach zu gestalten sein. Was passiert mit der Beteiligung an der Gesellschaft oder Genossenschaft im Fall einer Insolvenz des Verkäufers? Hier besteht das Risiko, diese Einlage komplett zu verlieren. Da  das Optionskaufmodell eine Alternative sein kann, wenn eine normale Bankfinanzierung wegen Insolvenz oder schlechter Bonität nicht möglich ist, müssen die Angebotspreise, die Lagen, Zustand und Bauausführung der Immobilien, die darüber erworben werden sollen, besonders gründlich inspiziert werden. Denn nicht selten werden schwierig verkaufbare Objekte angeboten.

Auch wenn es eine Möglichkeit ist, ohne Schulden und ohne Bankbeteiligung eine Immobilie zu erwerben, muss doch genau gerechnet werden, ob ein Annuitätendarlehen bei den heutigen Konditionen nicht die wirtschaftlichere Variante ist. Die Belastung durch die Raten ist meist nicht günstiger als beim Darlehen und die Soforteinzahlung könnte auch als Eigenmittelanteil für ein Darlehen verwendet werden.

Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich bin kein Anhänger von Bankkrediten. Deshalb plädiere ich in all meinen Beiträgen zu dem Thema auch für schnellen Schuldenabbau, also hohe Tilgungsanteile in den monatlichen Raten. Aber, wenn man sich mit Miet- und Optionskauf beschäftigt, muss das Konkurrenzprodukt „Bankdarlehen“ eben mit seinen Vor- und Nachteilen berücksichtigt werden.