Vor einiger Zeit (18.12.2012) habe ich auf cashkurs.com die Rechtsgrundlagen zur Entstehung des Provisionsanspruchs des Immobilienmaklers beschrieben. In diesem Beitrag informiere ich nun über die Höhe der Maklerprovision bei Verkauf von Objekten und bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Außerdem gibt es Tipps zu sogenannten „Aufwandsentschädigungen“, die manche Makler auch gerne hätten. Die mir häufig gestellte Frage, ob ein Makler, der gleichzeitig Verwalter ist, überhaupt Anspruch auf Provision hat, wird beantwortet.

Etwa die Hälfte aller verkauften Immobilien wird in Deutschland durch Immobilienmakler vermittelt.

Das ist keine besonders hohe Quote. Die Makleranteile sind in unseren Nachbarländern zum Teil deutlich höher.

Ein Makler hat seinen Anspruch auf Honorar, auf Provision nur dann, wenn er einem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages (Kaufvertrag) nachweist und dem Kunden die Vertragsabschlussmöglichkeit bis dahin unbekannt war oder wenn er einen Vertrag vermittelt.

Infolge dieser Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit muss ein Kaufvertrag zustande kommen.

Da liegt es schon in der Natur der Sache, dass die Beratung durch den Makler nicht immer objektiv ist. Schließlich möchte er, dass der Interessent kauft.

Oft wird Maklern vorgehalten, sie würden den Kaufpreis überhöht ansetzen, da die Provision sich in Prozenten aus dem Kaufpreis berechnet.

Nun, da mag es ein paar geben, die glauben so zum Ziel zu kommen.

Bei den meisten Maklern hätte ich bei dem Punkt wenig Sorgen. Ein erfahrener Makler weiß, dass er zu teure Immobilien nicht verkaufen kann.

Da er erst verdient, wenn verkauft ist, wird er seinen Verkäufer-Kunden  in seinem eigenen Interesse über den erzielbaren Kaufpreis informieren.

Meistens haben die Kunden des Maklers schon Federn im Markt gelassen und sind oft deutlich näher an einem realistischen Marktpreis als „blutige und oft beratungsresistente Anfänger“.

Solange der Makler nur Objekte zeigt, entsteht kein Provisionsanspruch.

Erst wenn es tatsächlich zum Abschluss kommt, ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben ist, kann der Makler Provision oder Courtage berechnen.

Die Provision des Maklers ist grundsätzlich frei vereinbar. Es werden zwischen 3 und 6 % zuzüglich Umsatzsteuer verlangt.

Eine Gebührenordnung gibt es für Immobilienmakler nicht.

Demnach besteht keine Begrenzung bei der Höhe der Provision. Weder nach oben – noch nach unten.

Eine Ausnahme gibt es bei  Mietwohnungen:

Hier gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz. Es legt die maximale Höhe der Provision fest, die der Immobilienmakler vom Mieter verlangen darf.

Dort ist geregelt, dass der Makler bei der Vermietung einer Wohnung nicht mehr als zwei Monatsmieten (Nettokaltmieten) zusätzlich gesetzliche Mehrwertsteuer Provision verlangen darf.

Da die Höhe der Provision nicht im Gesetz geregelt ist,  gelten die allgemeinen Regelungen. Das bedeutet, dass die Provision zwischen dem Makler und seinem Kunden frei vereinbart werden kann.

Schon beim ersten Kontakt mit dem Makler sollte die Provisionshöhe geklärt werden. Es ist regional verschieden, ob nur der Käufer die Maklerprovision bezahlt oder ob die Provision auf Käufer und Verkäufer verteilt wird.

Der Maklerkunde sollte die  Provisionsvereinbarung auf keinen Fall unterschreiben, wenn die Höhe nicht geklärt ist.

Viele Makler oder Maklerinnen legen den Kaufinteressenten schon bei der ersten Objektbesichtigung oder sogar vorher eine Provisionsvereinbarung zur Unterschrift vor.

Der Makler hat zwei Auftraggeber: Den Verkäufer und den Kaufinteressenten.

Er kann mit beiden Auftraggebern jeweils eine Vereinbarung über seine Vergütung treffen.

Der Verkäufer beauftragt den Makler einen Käufer für seine Immobilie zu vermitteln, oder einem Käufer die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Immobilie nachzuweisen.

Kommt es infolge der Maklertätigkeit zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages hat der Makler Anspruch auf seine Courtage.

Käufer und Verkäufer müssen ihn dann, so wie sie es mit ihm vereinbart haben, bezahlen.

Vielen Käufern und Verkäufern erscheint die Maklerprovision oft überhöht.

Dabei ist jedoch zu bedenken, dass der Makler keinerlei Anspruch auf Vergütung hat, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt.

Egal, wie groß sein Aufwand ist, wie viele Besichtigungen er auch organisiert und durchgeführt hat, wie viel Geld er für Werbung ausgegeben hat, ohne Kaufvertragsabschluss gilt: Keine Provision.

Er muss seine Gesamtkosten mit den erfolgreich abgewickelten Objekten decken.

Die erfolglos bearbeiteten Objekte werden also durch die erfolgreich abgewickelten subventioniert.

Dies relativiert die oft so hoch erscheinende Provision.

Anspruch auf Aufwandsentschädigung, ohne dass ein Kaufvertragsabschluss zustande kommt, hat der Makler nur dann, wenn ihm  sein Kunde das ausdrücklich zusagt.

Solche Zusagen sind zu vermeiden, auf derartige Vereinbarungen sollte man sich nicht einlassen. ein. Es gehört zum normalen Geschäft des Maklers, dass seine Aufwendungen sein Risiko sind.

Es gibt verschiedene Vertragsarten, die der Makler mit dem Verkäufer schließen kann:

Eine allgemein gehaltene Vereinbarung, die es dem Verkäufer, dem Auftraggeber ermöglicht, weitere Makler mit der Vermittlung desselben Objektes zu beauftragen. Der Auftraggeber kann auch selbst verkaufen.

Davon unterscheidet sich der Makleralleinauftrag.

Hier verpflichtet sich der Auftraggeber des Maklers keinen anderen Makler einzuschalten.

Beim sogenannten qualifizierten Makleralleinauftrag, verpflichtet sich der Auftraggeber keine anderen Makler zu beauftragen und selbst nicht tätig zu werden.

Der Einsatz eines Maklers kann, trotz des schlechten Rufs, den dieser Berufsstand „genießt“ für beide Seiten, für Verkäufer und Käufer, einige Vorteile bringen.

So kann ein guter Makler eine ganze Reihe an Objekten schon in seinem Büro vorstellen. Der Kunde wählt daraus  die für ihn am ehesten geeigneten Immobilien aus. Er kann mit Exposés schon wichtige Informationen zu den Objekten, zu den jeweiligen Lagen und zur Infrastruktur geben.

Er kann helfen, eine konkrete Vorstellung zu entwickeln.

Hat sich der Kunde für eine Immobilie, nach eingehender Besichtigung, entschieden und ist ihm der Preis zu hoch, dann kann zunächst der Makler mit dem Verkäufer darüber verhandeln.

Erst wenn erkennbar wird, dass eine Einigung möglich ist, schaltet sich der Kaufinteressent in die Verhandlungen ein.

Ein Makler hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Courtage, wenn er selbst der Vertragspartner, zum Beispiel der Verkäufer, also Eigentümer der Immobilie ist.

Er hat auch keinen Anspruch auf Courtage, wenn er mit dem Verkäufer verflochten ist.

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn er gleichzeitig Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums in Eigentumswohnungsanlagen ist und als Verwalter zu einem notariellen Kaufvertrag über Wohnungen beim Notar seine Zustimmung zum Verkauf geben muss.

Die Zustimmung ist nur erforderlich, wenn es in der Teilungserklärung der Eigentumswohnungsanlage geregelt ist.

Der Makler könnte auch Gesellschafter einer GmbH sein, die Immobilen verkauft. Das ist eine Verflechtung und führt zum Verlust des Provisionsanspruchs des Maklers.

Hat der Kaufinteressent dem Makler jedoch ausdrücklich eine Provision versprochen, obwohl er über die Verflechtungssituation informiert war, muss er im Erfolgsfalle, bei Abschluss eines Kaufvertrages, trotzdem zahlen.

Immobilienmakler haben als Verpflichtete gemäß § 2 Absatz 1 Nr. 10 Geldwäschegesetz (GwG) die geldwäscherechtlichen Sorgfaltspflichten zu beachten.

Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes ist die Identifizierung grundsätzlich vor Begründung der Geschäftsbeziehung und nur in Ausnahmefällen noch während dieses Prozesses durchzuführen.

Hier sind dem Makler eine ganze Menge Pflichten aufgebürdet worden. Diese werden überwacht.

Zuwiderhandlungen werden mit Bußgeldern bis zu 100.000,-- Euro geahndet.

Weiterführende Literatur: Vermögenssicherung im Euro-Desaster, Der kritische Immobilienkurs, von Thomas Trepnau, versandkostenfrei hier.