Im Januar durfte ich bei verschiedenen Veranstaltern, einschließlich der Deutschen-Immobilien-Akademie in Freiburg eine ganze Reihe Vorträge und Seminare halten. Das Schwerpunktthema war die Bewertung von Immobilien. Das Thema ergab sich aus der drängenden  Frage vieler potentieller Immobilieninvestoren: „Was ist der „richtige“ Wert der Immobilie, die ich kaufen möchte?“

Seriöse Auskünfte dazu erschwert schon die Fragestellung nach dem „richtigen“ Wert.

Rechnerisch ermittelbarer Wert?

Was soll das denn sein, der „richtige“ Wert? Lässt sich der so ohne weiteres rechnerisch ermitteln?

Schaut man in die Fachliteratur, in die Rechtsvorschriften und hört man den einen oder anderen Sachverständigen reden, dann gewinnt man den Eindruck, dass man den „richtigen“ Wert  einfach rechnerisch und schematisch ermitteln kann.

Im Baugesetzbuch § 194 finden wir folgende Definition:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Im § 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung finden wir folgenden Hinweis:

(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte ist diese Verordnung anzuwenden.

Verkehrswert = Marktwert

Aus der Betrachtung der beiden Vorschriften kann man nun entnehmen, dass der Verkehrswert, also der Wert, der in der Regel in Wertermittlungsgutachten ermittelt wird, der Marktwert zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Zugang der Öffentlichkeit sein soll.

Ich möchte Sie hier nicht mit langatmigen theoretischen Ausführungen langweilen, sondern zur Sache kommen.

Bestimmt der Sachverständige den Wert?

Bei der Einschätzung von Immobilienwerten stellt sich zunächst die Frage: Wer bestimmt den Wert?

Der Sachverständige sicher nicht. Den Wert bestimmt immer nur ein einziger: Derjenige, der am Schluss bereit ist, einen bestimmten Preis zu zahlen. Diese Bereitschaft im Markt zu erkennen und im Wertgutachten  widerzuspiegeln ist die einzige legitime Aufgabe eines Bewertungssachverständigen. Sachverständige, die glauben, dem Markt Werte vorgeben zu können, sind hier fehl am Platze.

So schwierig es für den Sachverständigen ist, solche Marktsituationen zu erkennen, so schwierig und vielleicht noch schwieriger ist es für den oft unbedarften Betrachter eines Wertgutachtens einzuschätzen, ob der Wert richtig oder falsch geschätzt wurde.

Wert aus zwei verschiedenen Blickwinkeln

An einem einfachen Beispiel möchte ich darstellen, welche enormen Wertverschiebungen sich durch winzige Änderungen an üblicherweise für die Wertermittlung erforderlicher Parameter ergeben.

Beispiel 1:

Bewertet wird ein frei finanziertes Mietwohngebäude mit drei Wohnungen und 200 qm Wohnfläche.

So, wie oben gezeigt, bewertet möglicherweise ein Sachverständiger im Auftrag eines Verkäufers dessen zum Verkauf stehende Immobilie.

Nun zeigt ein erfahrener Investor Interesse an diesem Grundstück. Der ist aber ein bisschen vorsichtiger und rechnet mit einem etwas höheren Mietausfallrisiko, etwas zäherer Neuvermietung, deshalb leicht höherer Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.

Deshalb rechnet er wie folgt:

Ein Unterschied von rd. 20.000 Euro bei minimalstem Drehen an kleinen Stellschrauben.

Schlussfolgerung und Schlussfrage

Somit kann es nur eine Schlussfolgerung geben:

Niemals Verkehrswerten in Gutachten blind vertrauen!

Und es bleibt nur noch die Frage:

Was ist das Gutachten wert?

Quellen: Thomas Trepnau, Immobilienbewertung Wertermittlung von Häusern und Grundstücken: Was sind Hütte und Scholle wert ?,  Thomas Trepnau, Der kritische Immobilienkurs - Vermögenssicherung im Euro-Desaster