Der unvermindert anhaltende Trend in die städtischen Ballungsgebiete führt dazu, dass in städtischen Wohnlagen ein neuer kräftiger Trend in Gang gekommen ist: Mini- oder Mikroapartments. Dabei handelt es sich um kleinteilige Wohnformen, für die das Immobilienunternehmen Bulwiengesa die Unterbegriffe Studentenwohnen, Boardinghouses oder Serviced Apartments und Business Apartments geprägt hat. Für neue Bedürfnisstrukturen entstehen kleinteilige Wohnformen meist unter 30 Quadratmetern mit allem Drum und Dran. Und diesen Trend erkennen natürlich auch Investoren, zumal in diesem Bereich noch bessere Renditen erzielt werden können als mit größeren Wohneinheiten.

Eigenständige Bleibe für 400 bis 700 Euro im Monat

In der Mehrzahl der Fälle geht es um möblierte oder teilmöblierte kleine Wohneinheiten von meistens weniger als 30 Quadratmeter mit Bad und Küche, gelegen meist in größeren Anlagen mit 100 oder mehr Wohnungen. Zielgruppe ist die zunehmende Zahl an Menschen, die keine leere Wohnung anmieten wollen, zumal sie die Unterkunft nur für eine begrenzte Zeit benötigen, oder, wie zum Beispiel die anhaltend hohe Zahl an Studenten, die unbedingt nahe an der Uni (und der Mensa) sein wollen und dafür sich mit einem begrenzten Wohnraum begnügen. Hier bieten zum Beispiel diese vielfach entstandenen Mikroapartments in Studentenwohnanlagen betuchten Studenten für 400 bis 700 Euro im Monat eine eigenständige Bleibe, wenn aus welchen Gründen auch immer eine Wohngemeinschaft nicht erwünscht ist, formuliert Bulwiengesa. Wäre allerdings hinzuzufügen, dass vielfach von oft gemeinnützigen Studentenwerken, sozialen Einrichtungen etc. auch derartige Kleinapartments zu günstigeren Mietpreisen angeboten werden. Nur eben nicht – und das auch auf absehbare Zeit - in ausreichender Zahl.

Minis noch eine Investmentnische?

Ausgangspunkt für diesen Trend zu derartigen Kleinwohnanlagen ist die Tatsache, dass vor dem Hintergrund der offensichtlich noch anhaltenden Niedrigstzinsphase die Preise von Wohnungen in den begehrten Innenstadtlagen derart hoch sind, dass die Renditen auf dem klassischen Wohnungsmarkt in den Ballungsgebieten nur noch bei 2,5 bis 3 Prozent liegen. Demgegenüber könnten Anleger in den beschriebenen Mikroapartments noch Renditen von 4 bis 6 Prozent erzielen, kommentieren Branchenkenner. Insofern sprechen viele Spezialisten in Bezug auf diese Mikroapartments von einer „Investmentnische“.

Auf der anderen Seite ist für Investoren sicher beachtlich, dass diesen sicheren Cashflows auch besondere Risiken gegenüber. Das Immobilienunternehmen GBI weist auf die höhere Fluktuation der Nutzer und die damit anfallenden höheren Verwaltungskosten hin. Ferner sei eine eventuell höhere Abnutzung zu berücksichtigen und eine möglicherweise einmal schwieriger werdende Nachvermietung bis hin zum vorübergehenden Mietausfall. Was bleibt ist jedoch ein anderer Vorteil: Der Mietpreisbremse unterliegen diese Minis nicht, da es für möblierte Wohnungen keine Angaben im Mietspiegel gibt.

Studentenstädte sind interessante Investitionsstandorte

Welche Standorte sind nun besonders interessant für Investoren? Bulwiengesa hat nach einem einheitlichen Scoring Universitätsstädte mit mehr als 7.000 Studenten (insgesamt 68) bewertet. Diese Arbeit (vergl. Grafik) bietet Aufschluss darüber, welche Städte aus der Sicht von Investoren in solche Studentenapartments das beste Chancen-Risikoprofil aufweisen. Und im Scoring dieser 68 Standorte rangiert beispielsweise die Studentenstadt Darmstadt auf einem stolzen neunten Platz, noch vor Hamburg, Bremen, Stuttgart, Heidelberg, Dresden etc. Darmstadt mit seinen rund 41.000 Studenten bietet folglich ausnehmend gute Investitionsmöglichkeiten in Sachen Mikroapartments.

Studentenwohnungen ab 2016 gefördert

Wäre noch zu erwähnen, dass das Bundesbauministerium soeben ein neues Förderprogramm für Studentenwohnungen mit einem Förderzeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2018 gestartet hat (www.dieimmobilie.de/bundesbauministerium-neues-foerderprogramm-fuer-studentenwohnungen-1446814830). Mit kleinen modularen Wohneinheiten, sogenannten Variowohnungen, soll die große Nachfrage nach bezahlbaren Studenten- und Azubiwohnungen befriedigt und damit die Lage in den Ballungsgebieten entspannt werden. Ziel sei eine Warmmiete von maximal 260 Euro je Monat, in Städten mit sehr angespannter Wohnsituation 280 Euro für Variowohnungen. Wenn das – die Preise - mal keine Wunschvorstellungen sind.

Bruno Hidding