Über die Redaktion erreichte mich die folgende Nachricht eines Lesers:

Sehr geehrter Herr Trepnau,

haben Sie in der Vergangenheit einmal einen Vergleich "Immobilie zur Eigennutzung kaufen oder mieten" angestellt?
Falls ja, bitte ich Sie höflich um Mitteilung.
Vielen Dank R. H.

Auf die Frage kann ich an dieser Stelle gerne im Rahmen einer betriebswirtschaftlichen Betrachtung eingehen.

Da ich diese Abgrenzung in meinem neuen Buch „Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien“ auch mache, beschreibe ich dies nachfolgend als Auszug aus den dort umfangreich diskutierten Kapiteln zur „Rendite“.

Die Rendite einer selbstgenutzten Immobilie lässt sich darstellen, wenn man die eingesparten Mietzahlungen berücksichtigt.

Fallbeispiel Kauf

Nehmen wir an, wir kaufen für unsere Familie ein Reihenhäuschen für 300.000,--€.

Das benachbarte Reihenhaus, das unserem sehr ähnlich ist, ist für 1.000,-- € monatlich vermietet. Unser Nachbar, der Mieter, zahlt neben seiner Nettomiete auch Betriebskosten an seinen Vermieter. Die zahlen wir auch. Zwar nicht an einen Vermieter, aber an die Ver- und Entsorger, an die Kommune, Versicherungen etc..

Unser Nachbar hat einen kleinen Vorteil. Er braucht für die Instandhaltungskosten an seinem gemieteten Haus nicht zu zahlen.

Wir als Eigentümer müssen die Belastung für Reparaturen, Instandhaltungen und Instandsetzungen schultern.

Da wir handwerklich fit sind, und einiges selbst erledigen können, kalkulieren wir mit einer durchschnittlichen, monatlichen Belastung in Höhe von 150,-- € für die laufende Instandhaltung.

Hätten wir das Haus gemietet, so würde uns das monatlich 1.000,-- € kosten.

12.000,-- € im Jahr.

Wir sparen also 12.000,-- € im Jahr Miete.

Die Instandhaltung am eigenen Haus belastet uns jedoch mit 150,-- € pro Monat, also mit 1.800,-- € im Jahr.

Die ziehen wir von unserer Ersparnis ab.

Somit sparen wir gegenüber dem Mieter 12.000,-- € - 1.800,-- € Instandhaltungskosten = 10.200,-- €.

10.200,-- € sind unsere jährliche Ersparnis.

Bei einem Kaufpreis von 300.000,-- € entsprechen die 10.200,-- € 3,4 %.

Die Rendite beträgt demnach 3,4 %.

Da wir für Sparguthaben nur noch mickrige oder gar keine Zinsen mehr bekommen, kann sich das schon sehen lassen.

...vs. Miete

Nehmen wir trotzdem für einen Moment nochmal an, wir würden das Haus nicht kaufen, sondern mieten und würden unser sauer verdientes Sparvermögen in Höhe von 300.000,-- € in eine russische Staatsanleihe investieren, die 10 % Rendite abwirft (Anm.: Diese Anleihen gibt es, aber derzeit nicht in Euro sondern in Rubel. Wir müssen also nachfolgend einen stabilen Wechselkurs unterstellen).

Dann hätten wir Zinseinnahmen in Höhe von 30.000,-- € im Jahr.

Da wir ja nun Mieter sind, müssen wie die vorher für die Miete eingesparten 10.200,-- € wieder abziehen.

Wir würden dann noch einen Überschuss von 19.800,-- € im Jahr erzielen.

Das entspricht 6,6 % Rendite.

Das klingt zwar nicht schlecht. Ein solches Ergebnis ist in der Praxis extrem unsicher und wäre nur zu erreichen, wenn man in riskante Anleihen geht. Das Wechselkursrisiko, EURO/Rubel ist letztlich nicht kalkulierbar. Deshalb wäre das eine hoch spekulative Maßnahme.

Kreditfinanzierung

In der bisherigen Betrachtung habe ich unterstellt, dass die Immobilie aus Ersparnissen, ohne Kredit finanziert wird.

Würden wir ein Annuitätendarlehen beanspruchen mit 1 % Anfangstilgung loslegen, dann würde, bei der derzeitigen Zinssituation die Rückzahlung des Kredits rd. 43 Jahre dauern.

Würden wir das Häuschen 43 Jahre lang mieten und würde die Miete jährlich um 2 % steigen, dann hätten wir nach 43 Jahren rd. 650.000,-- € an den Vermieter bezahlt und hätten n i c h t s.

Nehmen wir an, wir hätten uns für den Kauf des Reihenhauses 250.000,-- € geliehen.

Dafür hätten wir über die gesamte Laufzeit 3 % Zinsen jährlich bezahlt. Die Tilgung beginnt mit 1 % jährlich in Form eines Annuitätendarlehens.

Dann hätten wir jährlich, 43 Jahre lang 10.000,-- € Raten an die Bank bezahlt.

Also 430.000,-- €.

Zuzüglich rund 65.000,-- Eigenkapital für den Restkaufpreis und weitere 44.000,- € für die laufende Instandhaltung.

Insgesamt hätten wir dann 539.000,-- € bezahlt.

Über 110.000,-- € weniger als wenn wir gemietet hätten.

Aber das ist noch nicht alles.

Wir haben jetzt ein schuldenfreies H a u s .

Wir wohnen mietfrei oder können es verkaufen und unser Rentenalter versüßen.

Würden wir mit 3 % -iger Tilgung loszulegen, halbiert sich die Rückzahlungsdauer. Wir wohnen noch früher im schuldenfreien Haus und sparen eine ganze Menge an Zinszahlungen.

Fazit

Dem aufmerksamen Leser ist sicher nicht entgangen, dass ich oft den Konjunktiv („hätte“, „würde“) strapaziert habe.

Anders geht das nicht. Alles andere wäre unseriös. Das oben erzielte Ergebnis hängt über die lange Laufzeit von so vielen Parametern, wie Zinsen, Tilgung, Mietpreissteigerung, Inflation, Laufzeiten etc. ab, dass man nur unterschiedliche Szenarien durchspielen/rechnen kann. Welches dann am Schluss eintritt, weiß man tatsächlich erst hinterher.

Höhere Zinsen können das Ergebnis umkehren. Steuern habe ich nicht berücksichtigt.

Es ist eben ein Gedankenspiel, zu dem ich die Werkzeuge aufgezeigt habe. Wie die Werkzeuge eingesetzt werden, kann jeder selbst entscheiden.