In meinem Beitrag vom 09.02.2015 „Der Wert von Betongold und der Wert von Gutachten“ habe ich an einem Beispiel gezeigt, welche massiven, den Verkehrswert beeinflussenden, Auswirkungen die kleinsten Veränderungen üblicherweise zur Immobilienbewertung benutzter Parameter haben.

Ein aufmerksamer Leser schrieb daraufhin unter anderem in seinem Kommentar zu meinem Beitrag:

Der Bodenrichtwert ist bei den Kreisen meist online einsehbar und setzt sich aus den letzten Verkäufen zusammen. Wurde in den letzten Jahren kein Grundstück in der Nähe verkauft, fällt er meist niedriger aus, da die Grundstückswerte steigen... Der Bodenrichtwert liegt also meist unter dem Markt- oder Verkehrswert, kann aber bei Kaufverhandlungen schon eine gute Verhandlungsbasis bilden...“

Der Leser hat damit grundsätzlich Recht. Allerdings sind hier in der Sachverständigenpraxis unbegründete Zuschläge und Schätzungen weder erforderlich noch zulässig.

Dieses Problem wird elegant gelöst, indem eine Zeitanpassung durch den Bodenpreisindex vorgenommen wird.

Geregelt ist dies im § 15 Abs. 1 letzter Satz der Immobilienwertermittlungsverordnung:

„…Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.“

Dazu ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung:

Schon hat er in diesem Fall den Bodenwert ermittelt. Er wird ihn auf 185.000,00 € runden.

Bodenpreisindizes weichen regional erheblich voneinander ab.

Deshalb ist es zweckmäßig den Index immer vom örtlichen Gutachterausschuss zu erfragen. Dort werden auch die Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertkarten geführt.

Es handelt sich dabei erkenntlich um eine Methode, die von jedermann leicht selbst angewendet werden kann.