Am 03.09. habe ich unter dem Titel Immobilien: Rendite, Cashflow und Steuern neben der Spekulationsfrist auch zur AfA (Abschreibung für Abnutzung) ein paar Worte geschrieben. Heute möchte ich noch auf eine Besonderheit bei Wohnungsrenovierungen hinweisen, die jeder Käufer von Mietobjekten kennen sollte, wenn er nicht sein sauer verdientes Geld an das Finanzamt verlieren möchte.

Dazu unser Beispiel aus o.g. Beitrag vom 03.09.

Sie erwerben ein 4-Familienhaus für 390.000,-- €. Baujahr 1969.

Die Kaufnebenkosten liegen bei  40.000,-- €.

Gesamtkaufpreis:  430.000,-- €

Der Abschreibungssatz liegt bei 2 % pro Jahr (da nach 1924 erbaut, vorher wären es 2,5 %).

Die Abschreibung (AfA, Abschreibung für Abnutzung) ist nur beim Gebäudeanteil ansetzbar, da sich der Boden nicht abnutzt.

Bodenwert geschätzt: 100.000,-- €

Gebäudewertanteil:  330.000,-- €

Schon beim Einkauf wissen Sie, dass Instandhaltungen und Modernisierungen anstehen. Sie lassen diese unmittelbar nach dem Kauf durchführen und bezahlen dafür 60.000,-- €. Diesen Betrag möchten Sie in dem Jahr, in dem Sie ihn bezahlt haben, voll als Werbungskosten ansetzen.

Finanzamt spielt nicht mit

Allerdings müssen Sie nach Abgabe Ihrer Steuererklärung feststellen, dass Ihr Finanzamt da nicht mitspielt. Das Finanzamt akzeptiert den Abzug nicht. Vielmehr erfahren Sie nun, dass Sie den Betrag in Höhe von 60.000,-- € auf 50 Jahre verteilen müssen und jährlich 2 Prozent daraus als Abschreibung in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen dürfen. Somit schreiben Sie also jährlich 1200,-- € ab. Vermutlich erleben Sie die Komplettabschreibung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten nicht mehr. In der Beispielrechnung habe ich die lineare AfA (Absetzung für Abnutzung) angesetzt. Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt. In der Regel wird eine fiktive Nutzungsdauer von 50 Jahren angesetzt. Der AfA-Satz dafür ist dann 2 %. In Sonderfällen (z.B. förmlich festgestelltes Sanierungsgebiet) sind erhöhte Abschreibungen, auch über 2 oder 2,5 % möglich.

Warum lässt das Finanzamt nun den Abzug des Gesamtbetrages nicht sofort zu?

Sichtweise des Finanzamtes

Der Grund dafür ist, dass zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gerechnet werden, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Das Finanzamt kommt mit dem Argument, Sie hätten den Sanierungsaufwand gedanklich dem Kaufpreis zugeschlagen. Deshalb seien die Sanierungskosten den Anschaffungskosten des Gebäudes hinzuzurechnen und nur über die Abschreibung absetzbar. (Quelle: Der kritische Immobilienkurs). Das gilt aber nur, wenn die Sanierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren seit der Anschaffung durchgeführt werden und diese 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Die Umsatzsteuer darf noch hinzugerechnet werden.

Das bedeutet für unseren Beispielfall:

330.000,-- € x 15 % x 1,19 für Umsatzsteuer = 58.905,-- €.

Das wäre die Obergrenze gewesen, die leider ein wenig überschritten wurde.

Bleiben Sie vorsichtig

Bleiben Sie jedoch auch mit diesem Betrag vorsichtig! Erinnern Sie sich, wir haben weiter oben den Grundstücksanteil mit 100.000,-- € geschätzt. Falls das Finanzamt  damit nicht einverstanden ist und den Bodenwert niedriger ansetzt, dann liegen die 58.905,-- € auch zu hoch. In der Praxis würde ich nicht mehr als 40.000,-- € in den ersten drei Jahren investieren.

Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen werden nicht in die 15 % einbezogen. Die könnten als Werbungskosten sofort voll abgezogen werden. Typische Erhaltungsarbeiten sind:

  • Streichen und Tapezieren von Decken und Wänden
  • Streichen von Fußböden, Fenstern und Wänden von innen
  • von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • jährliche Heizungsinspektion

Putzarbeiten, Maurerarbeiten, Fensteraustausch, Außenanstrich etc. werden in die 15 % einbezogen.

Achten Sie grundsätzlich, auch nach Ablauf von drei Jahren darauf, dass Ihnen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen  nicht als nachträgliche Herstellungskosten ausgelegt werden können. Sollten Sie Balkone anbauen, neue Garagen erstellen, Wohnflächen, z.B. über Dachgeschossausbau erweitern oder ähnliches, dann werden Sie sich der steuerlichen Abschreibung der Kosten über die Nutzungsdauer (meist 50 Jahre und somit 2 % AfA pro Jahr) nicht entziehen können.

Investieren Sie immer erst, nachdem Sie sich steuerliche Klarheit verschafft haben! Auch das sollte vor dem Immobilienkauf erledigt werden.