Das Frühjahrsgutachten „Immobilienwirtschaft 2015“ der Immobilienweisen wurde vor wenigen Tagen der Öffentlichkeit präsentiert.

Erstellt wird es regelmäßig im Auftrag des Zentralen Immobilienausschusses e.V. (ZIA).

Immobilienwirtschaft läuft wie geschmiert

Dem Gutachten zufolge lief die deutsche Immobilienwirtschaft im Jahr 2014 wie geschmiert. Der wesentliche Schmierstoff sind die niedrigen Zinsen. Das Transaktionsvolumen der Gewerbe- und Wohnimmobilien näherte sich mit mehr als 50 Milliarden Euro seinen historischen Höchstständen.

Trotz einer Reihe von durch die Bundesregierung verursachter wirtschaftlicher Unsicherheiten, war das gesamtwirtschaftliche Wachstum zufriedenstellend. Die Zahl der Beschäftigten ist mit 42,6 Millionen sogar auf einen Höchststand gestiegen.

Verunsicherung durch Wirtschaftspolitik der Bundesregierung

Friede, Freude, Eierkuchen also? Nach den ersten Zeilen könnte man den Eindruck gewinnen. Aber im Gutachten wird nicht übersehen, dass die Mietpreisbremse in den Preismechanismus eingreift. Sie dürfte einen negativen Effekt auf die Renditeerwartungen, die Unsicherheit für langfristige Bauinvestitionen erhöhen und zur weiteren Anspannung auf regionalen Teilmärkten beitragen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV), aber auch die steigende Grunderwerbsteuer in den Bundesländern treiben die Herstellungskosten in die Höhe. Der „Nationale Aktionsplan Energieeffizienz“ verstößt in Teilen gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Noch tragen das makroökonomische Umfeld und die expansive Geldpolitik der EZB dazu bei, dass die Folgen für die Immobilienfinanzierung begrenzt bleiben.

Das Frühjahrsgutachten enthält den bewährten Überblick über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und die Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte.

Entwicklung des Wohnungsmarktes

In diesem Beitrag richte ich den Fokus auf den Wohnungsmarkt. Das ist der Markt, in dem sich die meisten unerfahrenen Anleger und Investoren tummeln.

Dazu heißt es wörtlich „Auch im Jahr 2014 stiegen die Mieten in Deutschland weiter an. Die … Angebotsmieten der Referenzwohnung (60-80 m², höherwertige Ausstattung, gebaut in den letzten 10 Jahren) in Westdeutschland stiegen nominal um 2,7% (Mittelwert I-III 2014 zu I-III 2013), in Ostdeutschland (ohne Berlin) um 2,1%, und damit etwas stärker als die allgemeine Preissteigerung. Real betrug der Mietanstieg 1,7% im Westen und 1,1% im Osten. Damit haben die Mieten, zumindest in Westdeutschland, real fast wieder das Niveau von 2004 erreicht und den Mietrückgang seither wieder ausgeglichen.“

Das klingt soweit ganz gut. Nur darf der wichtige Hinweis nicht übersehen werden, dass sich im Vergleich zum Vorjahr der Anstieg der Mieten von 3,3% (d.h. I-III 2013zu I-III 2012) in Westdeutschland auf jetzt 2,7%, in Ostdeutschland (ohne Berlin) von 2,5% auf 1,9% abgeflacht hat.

Das zeigt, dass der Mietpreisanstieg ausläuft und zwar schon, bevor die Mietpreisbremse zu wirken beginnt.

Der Anstieg der Kaufpreise hat sich sogar nochmals beschleunigt. So stiegen die Angebotspreise für die Referenzwohnung im Eigentumssegment (60-80 m2, höherwertige Ausstattung, gebaut in den letzten 10 Jahren) gegenüber dem Vorjahr im früheren Bundesgebiet nominal um 5,5% und damit deutlich stärker als die Verbraucherpreise insgesamt (+2,4%) oder die Mieten.

Wörtlich heißt es dazu: Dieser Anstieg lässt sich derzeit gerade noch mit einem Nachholprozess erklären, wenn man davon ausgeht, dass der Preisanstieg im Vergleich zur Miete erst im Jahr 2010 und damit später einsetzte, dafür aber etwas steiler verlief als der Anstieg der Mieten. Inzwischen ist dieser Aufholprozess allerdings beendet. Wie die Mieten haben auch die Kaufpreise real wieder das Niveau von 2004 erreicht. Weitere überproportionale Kaufpreissteigerungen ließen sich künftig nicht mehr als Nachholprozess rechtfertigen.“

Blasenbildung?

Das ist schön formuliert, heißt aber im Klartext, dass falls die Kaufpreise weiter steigen, der Immobilienmarkt eine Blase bildet.

Das Verhältnis von Kaufpreis- zu Mietpreisentwicklung muss von jedem potentiellen Investor genau beobachtet werden. Klafft diese immer weiter auseinander, wird den Kaufpreisen die Basis entzogen und, je länger die Entwicklung dauert, desto heftiger werden die Anpassungsreaktionen.

Die Kaufpreise stiegen in den nachfolgend angeführten Städten wieder deutlich an: Am stärksten stiegen die Angebotspreise in Düsseldorf mit 11,1%, gefolgt von Stuttgart und Frankfurt mit 7,6%, München (5,3%), Berlin (5,2%) sowie Köln (4,1%) und Hamburg (3,9%).

Über den gesamten bisherigen Aufschwung, d.h. seit 2005/2006, sind die Preise für die Referenz-Eigentumswohnungen damit in München um 56%, in Berlin um 48%, in Düsseldorf um 42% gestiegen, gefolgt von Hamburg (41%), Frankfurt (40%), Stuttgart (31%) und Köln (23%). Mit Ausnahme von Berlin sind die Kaufpreise damit in allen Städten – über den gesamten Aufschwung betrachtet – deutlich stärker gestiegen als die Mieten. In der Spitze (Düsseldorf und Frankfurt) verlief der Anstieg doppelt so stark.